Ужесточение условий льготных программ ипотеки в России и ограниченная доступность кредитов на жилье по рыночным ставкам приводят к неизбежному охлаждению активности на рынке новостроек, заявил в интервью РИА Недвижимость заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. Он ждет, что продажи застройщиков по итогам 2026 года снизятся на 10-15% и вряд восстановятся в следующем, 2027-м. Однако, хотя обращения девелоперов жилья за реструктуризацией кредитов в "Сбер" и выросли на 47%, банкир такие истории называет "штучными" и подчеркивает, что объем просроченной задолженности у застройщиков не превышает 1%, а сами компании не демонстрируют массовых нарушений по условиям кредитов.

– Анатолий Леонидович, почти все новости, которые мы сейчас читаем и пишем о сфере строительства жилья в России, – с оттенком негатива: ввод жилья и объемы продаж у девелоперов падают, закредитованность почти всех игроков растет. Если ставить диагноз, то где мы сейчас находимся – в зоне свободного и неконтролируемого падения или на дне?

– Рынок жилья и индустрия строительства – неотъемлемая часть российской экономики и переживают те же процессы, что и она в целом. А экономика сейчас находится на стадии охлаждения активности.

Первое, с чем мы сталкиваемся, – ужесточение льготных программ. При этом рыночная ипотека очень ограниченно доступна покупателям жилья.

В 2026 году ожидаем снижения количества проданных квартир в новостройках на 10-15% по сравнению с прошлым годом. А в 2027 году роста продаж не прогнозируем. В ответ на падение спроса девелоперы еще в 2025 году сократили запуски на 16%; восстановления в текущем году не ожидается.

Такая реакция застройщиков должна привести рынок к балансу и помочь избежать перенасыщения и низкой распроданности. Оживление инвестиционной активности в сфере жилищного строительства возможно только с 2028 года в случае смягчения макроэкономической политики. Если же она сохранится, то и текущие тренды сохранятся.

Портфель девелоперов живой недвижимости в "Сбере" за девять месяцев 2026 года вырос на 15% – почти до 8 триллионов рублей. Годом ранее темпы роста были 27%, а в 2024 году – вообще 31%. То есть за два года темпы прироста портфеля сократились в два раза. При этом сейчас основной вклад дают ранее открытые компаниям лимиты и утвержденные проекты, по которым идет реализация очередей.

– После обновления с 1 октября условий семейной ипотеки государство, очевидно, сделало выбор в пользу снижения поддержки первичного рынка жилья из бюджета. Сможет ли сегмент выжить только за счет собственного ресурса? Как "Сбер" меняет свои прогнозы и ожидания по рынку новостроек?

– С 1 октября семейная ипотека из инструмента стимулирования спроса на новостройки стала адресным механизмом поддержки семей. В новостройках практически не осталось объектов, которые при минимальном первоначальном взносе можно купить без превышения лимитов.

С одной стороны, для многодетных семей, которые острее других нуждаются в расширении жилья, условия действительно улучшились: ставка осталась или даже снизилась, а лимиты выросли.

С другой стороны, большая социальная направленность меры не может не отразиться на изменении структуры спроса. Доля программы "Семейная ипотека" в общих ипотечных выдачах уже снизилась с 70% в 2025 году до примерно 55% за девять месяцев 2026 года. После изменения условий ожидаем дальнейших сокращений объема выдач по льготной программе – где-то на 18%. Однако вес семейной ипотеки всегда будет значим, и каждой третьей выдачей по ипотеке будет именно она.

Прогнозируем, что в 35 регионах с небольшим объемом нового строительства снижение объемов выдач будет в районе 34%. На 26% снизится выдача в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях, на 9% – в остальных регионах.

В целом же наш прогноз по ипотечным выдачам на новостройки по итогам 2026 года на текущий момент не меняется – 1,7-1,8 триллиона рублей. Эти ожидания мы заложили еще с июля 2026 года.

– Что происходит с другими значимыми для рынка новостроек показателями – вроде спроса застройщиков на бридж-кредиты, покрытия кредитных линий остатками на эскроу-счетах, средними ставками по проектному финансированию, уровнем просрочки?

– За девять месяцев 2026 года "Сбер" заключил 92 сделки на бридж-кредитование на 200 миллиардов рублей. По количеству это на 26% больше по сравнению с 2025 годом, а по сумме – на 86%. Однако относительно уровня 2024 года заметно серьезное сокращение: тогда было 223 сделки на 600 миллиардов рублей.

По проектному финансированию заключено 1323 сделки на 2,5 триллиона рублей. Это рост на 30% по количеству и на 37% по объему год к году. И здесь мы идем очень близко к 2024 году, когда было 1242 сделки на 2,6 триллиона рублей.

На 1 октября покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу составляет 67% против 71% в 2024 и в 2025 годах. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию в "Сбере" равна 10,51%, что на 1,33 процентного пункта ниже, чем в 2025 году.

Распроданность всего объема строящегося жилья достигла по нашим проектам 36% против примерно 31% по всем девелоперским проектам по России. Просрочка сохраняется на уровне ниже 1%.

Доля продаж с рассрочкой у девелоперов снизилась с пиковых 44% в четвертом квартале 2024 года до 24% в третьем квартале 2026 года. Мы видим, что в целом застройщики сегодня меньше используют этот инструмент. Однако на 1 октября из-за рассрочек на эскроу еще не поступило 15% средств.

– Как вы считаете: после ужесточения условий семейной ипотеки доля продаж в рассрочку опять будет расти на первичном рынке жилья?

– Мы считаем эту ситуацию контролируемой, а сам тренд – положительным. В целом рассрочка – понятный рынку маркетинговый инструмент. Например, если кто-то хочет продавать много жилья на стадии котлована.

– Стали ли чаще застройщики обращаться в "Сбер" за реструктуризацией долгов? И как вы, с учетом общего нелегкого положения экономики, работаете с такими обращениями?

– Действительно, количество обращений девелоперов за реструктуризацией выросло примерно на 47% год к году. Основные причины – удорожание проектов и необходимость продления финансирования, в том числе из-за переноса сроков получения исходно-разрешительной документации или решения менеджмента подождать с выводом проекта на рынок. Ставки по бридж-кредитам сегодня довольно высоки. А в Москве появились новые требования к высокополигональным моделям при согласовании технико-экономических параметров и архитектуры, обновились нормативы обеспеченности машино-местами. Все это в совокупности снижает запас устойчивости проектов на 10%.

Если параметры проекта меняются и возникает необходимость реструктуризации, мы вместе с девелопером ищем оптимальные решения. В целом при проектном финансировании и длительном жизненном цикле проекта какие-то изменения неизбежны, главное, чтобы застройщик шел навстречу банку-партнеру. Ведь если у проекта коэффициент покрытия долга (LLCR) равен 1,2-1,25, это говорит о запасе прочности в 20-25%, который позволит девелоперу выдержать изменения проекта. В противном случае при реструктуризации компании, скорее всего, придется оформить регресс на так называемый проект-спонсор – ЖК в более высокой стадии готовности или по которому есть свободный денежный поток.

– Это не похоже на котловую историю, от которой уходили при реформировании долевого строительства?

– Нет, оба проекта реализуются самостоятельно. Просто один из них может быть близок к завершению и раскрытию счетов эскроу, после чего у застройщика на руках останется та или иная сумма прибыли или нераспроданный объем квартир. Вот за этот счет и можно поддержать менее успешный проект, где, например, произошло удорожание и изменение концепции.

Поэтому крупные компании с большим и разнообразным портфелем более устойчивы, чем девелоперы одного проекта. Именно с такими игроками мы и предпочитаем сотрудничать.

– Вы сказали, что количество обращений за реструктуризацией среди девелоперов увеличилось на 47%. О каком количестве идет речь?

– Как я уже сказал, объем просроченной задолженности не превышает 1%. Это штучные ситуации, их нельзя назвать системным ростом. Как правило, они связаны с непрофессиональными застройщиками.

– В ВТБ допустили возможность применения механизма добанкротной санации в отношении группы "Самолет". Рассматривает ли "Сбер" такой сценарий? Кто может стать участником соглашения кредиторов, и на какой срок оно может быть заключено?

– Основные банки-кредиторы "Самолета" достигли принципиальных договоренностей по комплексной программе улучшения финансового положения компании. Сейчас продолжается работа по согласованию ее окончательных параметров. Речь идет о более широком решении, чем просто реструктуризация задолженности. Программа должна учитывать интересы всех заинтересованных сторон, включая банки-кредиторы, держателей облигаций и акционеров. Наша главная задача – создать условия, при которых компания сможет эффективно завершить начатые проекты, стабилизировать финансовое положение и вернуться к устойчивому развитию.

До согласования окончательных параметров программы преждевременно говорить о конкретном механизме ее реализации, составе участников и сроках действия соглашения. Мы рассчитываем завершить эту работу до конца 2026 года.

– Как давно "Сбер" проводил риск-тесты для сферы жилищного строительства и что они показали?

– Мы систематически проводим стресс-тесты и вырабатываем индивидуальные стратегии для проектов и групп застройщиков с учетом фактических продаж и актуального макроэкономического сценария. Средний коэффициент покрытия долга по финансируемым нами проектам практически не изменился относительно уровня, который мы имели при одобрении этих проектов. Сейчас он 1,24 против 1,25, когда мы принимали решение по финансированию. При этом доля клиентов с LLCR ниже 1,1 увеличилась с 6% до 15,4%.

Поясню: такие проекты находятся в зоне нашего особого внимания, но показатель сам по себе не означает убыточности. И примерно для двух третей подобных проектов уже действует поддержка девелоперских групп в виде регресса на более успешный проект.

– Давайте уточним для небанковской аудитории: проекты с LLCR в 1,1 – это еще желтая зона опасности или уже красная?

– Красная зона начинается, когда показатель меньше единицы. В этом случае однозначно понятно, что, когда дом будет достроен, а квартиры будут проданы, денежного потока не хватит для погашения кредита.

– И такие проекты есть?

– Иногда случаются.

– И сколько сегодня застройщиков жилья в зоне риска?

– С LLCR меньше 1,1 – каждый шестой. Но это не значит, что компании в зоне риска. Речь идет о конкретных проектах в желтой зоне. И подавляющее большинство из них имеют спонсорскую поддержку других проектов своей девелоперской группы. Мы почти никогда не финансируем застройщиков, которые делают один проект. Новый девелопер без опыта с единственным проектом – это высокий индикатор риска. В этом случае, чтобы получить у нас финансирование, должно быть очень большое собственное участие и другие параметры.

– Насколько сейчас девелоперы действительно последовательно и четко выполняют ковенанты, которые зафиксированы в кредитных договорах?

– Ковенантный пакет (набор условий) для проектов жилой недвижимости достаточно типовой, и каких-то существенных массовых нарушений мы не наблюдаем.

– А вот если общаться с девелоперами, то они говорят, что им в последнее время очень тяжело выдерживать ковенанты, которые имеют отношение к темпу продаж, и что банки их сильно прессуют в этом отношении.

– На 1 октября 2026 года покрытие задолженности деньгами на счетах эскроу находится на приемлемом уровне – 67%, и выше того, что мы закладывали в наших плановых базовых сценариях. Показатель распроданности жилья к стройготовности сохраняется в районе 70%.

Что касается жалоб застройщиков. Банк в каком-то смысле вынуждает девелопера продать квартиры быстрее. Наша логика такова: если продажи отложить на последний момент и ждать, пока дом построится, ставка по проектному финансированию будет не 10,5%, а 16-17% и выше. Так что в известном смысле мы действуем в интересах самих застройщиков.

– Но ведь те застройщики, кто сейчас демонстрирует низкие темпы продаж, наверняка действуют не из злого умысла, а в силу сложившейся экономической ситуации, в рамках которой спрос падает.

– У всех разная ценовая стратегия. И разный аппетит к прибыли. Некоторые компании говорят, что не будут на котловане продавать или не будут продавать, пока не поднимут корпус дома условно до десятого этажа. Но нам представляется, что прямой экономический стимул у девелопера продавать быстрее заключается в том, что в этот момент его ставка по проектному финансированию сокращается.

– В 2026 году в России существенно упали объемы строительства индивидуального жилья. Чем вы как банк можете объяснить эту ситуацию? Ожидаете ли, что ситуация изменится в будущем? И каков потенциал этого рынка в России?

– Ввод индивидуального жилья показал значительное снижение, но это относительно высокой базы. В 2025 году объемы строительства в сегменте ИЖС стали рекордными за всю историю наблюдения – 63,5 миллиона квадратных метров. Конечно, на результат отчетности повлияла так называемая дачная амнистия, а в 2026 году ее эффект был в некоторой степени нивелирован. Одновременно возведение загородной недвижимости просело из-за реформы подрядного строительства и перевода расчетов с подрядчиками на эскроу-счета.

Потенциал мы видим в участках под ИЖС, которыми владеет более 10 миллионов россиян. Сейчас рынок перестраивается, с него уходят неопытные, недобросовестные компании. Думаю, ближайшие два года драйверами роста будут адаптация к счетам эскроу и более доступные кредиты после снижения ключевой ставки.

– Один из самых любимых вопросов нашей аудитории: что будет с ценами на жилье в России в ближайший год? Если сравнить сегодняшние цены квартир с доходами населения и стоимостью ипотеки, насколько, по оценке "Сбера", цены оторвались от фундаментального спроса?

– Несмотря на снижение продаж у девелоперов, цены на жилье, по нашим оценкам, продолжат умеренный рост на фоне инфляции и роста доходов населения. По нашей оценке, соотношение цен на жилье и доходов граждан сейчас близко к уровню 2019 года: средняя квартира площадью 50 квадратных метров стоит примерно пять годовых доходов домохозяйств после выплаты налогов.

Правда, рыночная ипотека пока менее доступна, чем пять-шесть лет назад. Но мы надеемся, что по мере снижения ключевой ставки ее доступность будет возрастать. Так что рынок найдет баланс по темпам увеличения стоимости жилья на уровне инфляции.

– Летом замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин пообещал вернуться к вопросу поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков жилья. Насколько в настоящее время этот вопрос лежит в плоскости реальных обсуждений?

– До внедрения механизма эскроу в России накопилось более 3 тысяч проблемных объектов, на достройку которых потребовалось порядка 700 миллиардов рублей. Действующий механизм проектного финансирования в сфере жилищного строительства сохраняет средства покупателя в банке до завершения строительства. А банки обеспечивают не только кредитные средства на проект, но и дополнительный контроль. Эксперты банков выезжают на объекты, проверяют этапы строительства.

На старте продаж при старой схеме девелоперы иногда предоставляли дисконты до 30-40% стоимости квартиры, что давало значительные преимущества дольщикам, рискнувшим заключить сделку на первых этапах строительства. Но в итоге котловой метод влиял и на другие проекты компании: один продавался чуть ли не в убыток, чтобы гарантировать денежный поток для другого. В какой-то момент карточный домик рухнул.

Поэтапное раскрытие может полностью нивелировать положительные эффекты реформы долевого строительства. Ведь сложности могут возникнуть на любом этапе девелоперского проекта. Из-за них граждане не только не получат квартиры, но и не смогут полностью вернуть средства с эскроу-счетов, так как частично они уйдут в стройку и будут потрачены.

На текущий момент активных обсуждений поэтапного раскрытия эскроу-счетов не ведется. И мы рассчитываем на сохранение действующего механизма, когда счета раскрываются в момент полного завершения строительства.

– Если сравнить объемы финансирования "Сбером" в этом году жилой и коммерческой недвижимости, то какой сегмент банк кредитует больше и почему? Как изменилась структура кредитного портфеля банка по коммерческой недвижимости по итогам трех кварталов?

– Жилье остается лидером по объемам финансирования. За девять месяцев 2026 года в сегменте жилой недвижимости выдано больше 3 триллионов рублей, что на 3,5% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Коммерческая недвижимость по объемам существенно меньше: 70 сделок на 253,4 миллиарда рублей против 47 сделок на 112,6 миллиарда рублей годом ранее. То есть количество сделок выросло примерно в полтора раза, а объем финансирования – еще значительнее. Лидерство жилья объясняется масштабом сегмента: даже при охлаждении рынка объемы выдачи в нем несопоставимы с коммерческой недвижимостью.

По структуре коммерческих выдач наибольший объем пришелся на торговую недвижимость – 25 сделок на 150,9 миллиарда рублей против четырех сделок на 20,5 миллиарда рублей годом ранее. Офисная недвижимость – 19 сделок на 77,7 миллиарда рублей против пяти сделок на 23,6 миллиарда рублей: объем финансирования вырос более чем втрое. Складская недвижимость – 19 сделок на 12,9 миллиарда рублей против шести сделок на 18 миллиардов рублей: количество сделок увеличилось, но совокупный объем снизился. Гостиничная недвижимость – семь сделок на 11,9 миллиарда рублей против 32 сделок на 50,5 миллиардов рублей: сократились и количество, и объем финансирования.

Важно учитывать, что более 100 миллиардов рублей в торговом сегменте составляют сделки по сохранению действующего портфеля по готовым торговым центрам. Значительная часть роста объемов выдач связана с перераспределением существующего кредитного портфеля, а не исключительно с финансированием новых проектов. При этом офисная недвижимость демонстрирует уверенную положительную динамику, в складском сегменте растет количество сделок при снижении их совокупного объема, а в гостиничном сокращаются оба показателя.

– Получается, что коммерческая недвижимость не упала в объемах банковского финансирования по сравнению с предыдущими годами, не так ли?

– Скорее наоборот, данные не подтверждают сильного падения. Рынок коммерческой недвижимости, действительно, чувствителен к уровню ставок, но за девять месяцев "Сбер" профинансировал сделки в этом сегменте на 253,4 миллиарда рублей, и показатель вырос в 2,25 раза год к году. В целом мы видим сохранение активности на рынке, однако динамика существенно различается по сегментам. При этом рост объемов выдач не всегда означает сопоставимый прирост нового кредитования.

Беседовала Ольга Набатникова

https://realty.ria.ru/20261105/popov-2128919339.html