* В чем причины и почему не стоит ждать оживления спроса летом *

В 2026-м на первичном рынке элитного жилья в Москве число сделок снизилось почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщили представители бизнеса. При этом средняя стоимость проданного квадратного метра составила 1,5 млн рублей, что на 13% выше, чем в 2025-м. Эксперты связывают спад не только с общей экономической ситуацией, но и с появлением на рынке элитного жилья, не отвечающего запросам покупателей, а также с изменением стратегии сохранения капитала. О том, с чем еще связан тренд, — в материале «Известий».

Ситуация на рынке недвижимости

Спрос на первичном рынке элитного жилья в 2026 году значительно снизился по сравнению с январем – маем прошлого года, рассказали «Известиям» в отрасли. В среднем — на 35–40%.

— Элитный покупатель резко снял ногу с газа, — отметила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева. — При этом в прошлом году спрос был аномально высоким: люди парковали капитал в недвижимости, спасали деньги от неопределенности, приобретали «бетонную валюту». Сейчас эта первая волна капитала уже во многом зашла в рынок, а новые покупатели стали гораздо холоднее.

Подтвердили тренд и аналитики экосистемы Kalinka. По их данным, за первые четыре месяца 2026 года в элитной первичке Москвы реализовали 495 лотов — на 36% меньше, чем за аналогичный период 2025-го. При этом средневзвешенная цена сделки выросла на 13% и составила 1,55 млн рублей за квадратный метр.

«Охлаждение спроса было ожидаемо и связано в том числе с эффектом «высокой базы»: в I квартале 2025 года наблюдалась нетипично высокая активность, вызванная поведенческими факторами — стремлением покупателей сохранить сбережения в «твердой» валюте после активных продаж в конце предыдущего года», — рассказали аналитики.

Количество договоров долевого участия на рынке новостроек столицы с начала 2026 года относительно аналогичного периода 2025-го сократилось на 28% в премиальном сегменте и на 53% — в высокобюджетном, отметила директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

— Коррекция покупательской активности вниз в годовом выражении объясняется изменением налоговой нагрузки в России, усилением международной напряженности, замедлением процесса смягчения монетарной политики, колебанием курса валют, — считает эксперт. — При этом максимальные темпы оттока клиентов зафиксированы в высокобюджетном сегменте. Такие новостройки сейчас в принципе не подходят для инвестиций, приобретают их в основном для собственного проживания.

Общее количество предложений на рынке элитной первички достигло почти 4,5 тыс. квартир и апартаментов. Этот показатель вырос на 14%. А средняя цена по сравнению с 2025 годом увеличилась на 8% — до 2,2 млн рублей за «квадрат».

Девелоперы умеренно увеличивают стоимость в проектах по мере их готовности. Конкуренцию составляет вторичка, где цены до 30% ниже, чем в строящихся объектах, добавили аналитики.

По словам топ-брокера компании Whitewill Екатерины Левиной, рынок элитной недвижимости стал более сложным и конкурентным, однако спрос сохраняется.

— За последние годы многие проекты были введены в эксплуатацию, и значительная часть сделок перешла на вторичку, — пояснила эксперт. — Такие продажи не учитываются в статистике первичного, хотя покупательская активность остается достаточно высокой. Кроме того, на начало года объем предложения в делюкс- и премиум-сегментах оказался ограниченным. Новых стартов было немного, поэтому выбор для покупателей объективно сократился.

Почему просел спрос на элитную недвижимость

Резкое снижение спроса на дорогое жилье вызвано сразу несколькими факторами, считает гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.

— В начале прошлого года отмечалась высокая инвестиционная активность в этом сегменте, также на рынке стало очень много «суррогатного» элитного жилья, которое не отвечает реальным запросам покупателей, готовых вкладываться в такую недвижимость, — рассказал он. — За последние несколько лет требования выросли кратно. Всё то, что 5–10 лет назад по своим характеристикам относилось к элитному жилью, сейчас нередко проигрывает по своим характеристикам качественным вариантам в сегменте комфорт-плюс.

Снижение числа сделок на первичном рынке элитного жилья по итогам января – апреля 2026 года связано с его переходом в более селективную фазу: покупатели стали осторожнее, дольше принимают решения и выбирают только наиболее качественные объекты, отметила директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Кроме того, изменилась экономика рынка, отметила Екатерина Левина. Себестоимость строительства существенно выросла, в том числе и поэтому стартовые цены в новых проектах находятся на высоком уровне.

— Если раньше клиентов мотивировали относительно низкие цены на старте продаж и высокий отложенный спрос, то сейчас такого эффекта уже нет, — считает эксперт. — Дополнительным фактором стало усиление конкуренции со стороны вторички, где появились качественные объекты иногда по более привлекательным ценам.

Высокая ключевая ставка ЦБ, которая в 2024 году достигала 21%, хоть и не так сильно бьет по элитному сегменту, как по массовому, всё же оказывает влияние, добавил директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин.

— Девелоперам сложнее привлекать финансирование для новых проектов — кредиты обходятся дорого, — сказал он. — Из‑за этого растет себестоимость строительства, а значит, и конечная цена для покупателей, которые тоже стали осторожнее. В условиях санкций, инфляции и нестабильности многие предпочитают не торопиться с крупными вложениями.

Рост стоимости квадратного метра до 1,5 млн рублей объясняется удорожанием самого строительства: материалы, логистика, земля, выполнение социальных обязательств — всё это влияет на итоговую цену, отметил эксперт. Кроме того, в самых престижных районах места для новых проектов почти не осталось — дефицит площадок поддерживает высокий уровень цен.

По итогам 2025‑го в Москве реализовали около 1,8 тыс. элитных квартир и апартаментов, а общий объем продаж достиг почти 350 млрд рублей.

Что будет с рынком элитного жилья

На рынке недвижимости складывается парадоксальная ситуация, когда на фоне роста себестоимости строительства девелоперы всё больше уходят от типового жилья в более дорогие сегменты, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

— Если пару лет назад такой тренд был вполне оправдан дефицитом доступного предложения в сегментах комфорт-плюс и премиум, то теперь нередко выбор в пользу того или иного сегмента застройщики принимают, исходя из экономики проекта, — сказала она. — В итоге объем предложения в элитном секторе растет, а это начинает размывать его эксклюзивность для конечных покупателей. Спрос замедляется, сроки продаж растут, а вместе с ними — и риски нераспроданности.

Впрочем, объем предложения элитного рынка недвижимости сохранится на высоком уровне, полагают аналитики экосистемы Kalinka. В случае вывода нового предложения и сохранения умеренного спроса объем может прирасти еще на 5% за полугодие.

Активность поддерживается за счет разнообразия проектов, интересных с точки зрения инвестиций и сохранения капитала, а также за счет инвестиционного потенциала и предоставления длинных рассрочек. Доля таких сделок стремится к 80%, указали эксперты.

Однако охлаждение спроса может привести к тому, что часть девелоперов пересмотрят концепции будущих проектов в пользу снижения класса и повышения ценовой доступности, полагает Юлия Бочарникова.

— Ожидать резкого разворота в спросе на элитном рынке жилья пока не стоит, — считает она. — Во-первых, волна инвестиций в премиальную недвижимость прошла в 2025 году, и пока спрос еще не накопился. Во-вторых, рост средних цен в этом сегменте проигрывает банковским депозитам.

Можно ожидать постепенного восстановления активности во втором полугодии 2026-го, но общий объем сделок, вероятно, останется ниже прошлогодних показателей, считает Екатерина Ломтева.

— Цены, скорее всего, продолжат расти умеренными темпами: качественные проекты будут удерживать и индексировать стоимость, а слабые или переоцененные лоты станут продаваться через индивидуальные условия и скрытые дисконты, — сказала она.

Поводом для разворота спроса станет не только скидка на предложение, но и совпадение трех факторов: дальнейшее снижение ипотечных ставок, усталость от депозитов и появление действительно редких объектов, полагают эксперты.

Яна Штурма

https://iz.ru/2107957/iana-shturma/prodazhi-ehlitnoj-nedvizhimosti-v-2026-godu-ruhnuli