* Почему один из крупнейших девелоперов срывает сроки уже по трети проектов и как идут дела у других игроков *

Первая пятерка российских девелоперов возводит больше 15% жилья с задержками — сейчас это уже 2,4 млн кв. м, следует из информации Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), которую проанализировали «Известия». Согласно этим данным, из лидеров рынка чаще всего сроки нарушает «Самолет» — он строит каждый третий квадратный метр жилья с опозданием, хотя еще в феврале задержки были лишь по четверти. Проблема на рынке связана с высокой ключевой и трудным доступом к финансированию, считают эксперты. У каких еще компаний просрочки стали встречаться чаще, как это отражается на дольщиках и что делать, если проект задерживается, — в материале «Известий».

Какие компании задерживают сдачу объектов

Пять топовых российских застройщиков возводят с нарушением срока более 2,43 млн кв. м жилья — это уже 15,1%. Еще в феврале доля задержек составляла 12,7% (1,95 млн кв. м). При этом годом ранее показатель был почти в пять раз ниже — всего 3,2% (503,8 тыс. кв. м).

Антилидером из крупнейших девелоперов стал «Самолет», у этой группы компаний с задержкой строится треть всех квадратных метров (1,66 млн кв. м из 4,95 млн). Хотя еще два месяца назад опоздания фиксировались по четверти.

У Dogma доля переносов с февраля тоже выросла — с 3,1 до 8,7%. А вот ПИК и ГК ФСК показали снижение просрочки. Первая — с 7,8 до 4%, а вторая — с 6,5 до 4,4%.

У некоторых более мелких девелоперов, согласно данным ЕРЗ, ситуация со срывом сроков строительства обстоит хуже. Так, группа компаний «Эскадра» из Приморского края и ГК А101 из Москвы возводят с задержками около половины портфеля, «Метрикс Develoрment» и AVA Group из Краснодарского края — около 60%, а у Seven Suns Development из Санкт-Петербурга сроки переносятся по всем проектам.

Разрыв между показателями крупнейших девелоперов может быть связан с устойчивостью компаний, считает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин. По его словам, к началу 2026 года проектный долг «Самолета» достиг примерно 650 млрд рублей при эскроу-покрытии около 400 млрд. В такой ситуации темпы строительства начинают определяться не производственным планом, а движением денег на счетах, отметил он.

Компания ранее обращалась к государству за льготным кредитом на 50 млрд рублей, однако поддержки не получила.

Такие игроки, как Dogma и «Точно», также демонстрируют рост задержек, однако причины там иные — более узкая география продаж. При снижении спроса на региональных рынках финансовая подушка у таких компаний заканчивается быстрее, чем у федеральных девелоперов с диверсифицированным портфелем проектов, отметил Валерий Тумин.

Разнонаправленная динамика у лидеров рынка может быть связана с различным подходом в управлении проектами. Некоторые игроки весьма консервативно запускали новые объекты. При этом «Самолет» активно наращивал стройку в последние годы, вероятно, придерживаясь более рисковой стратегии с высокой долговой нагрузкой. В условиях ужесточения финансирования это спровоцировало рост переносов, объяснила аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

Как дорогие деньги меняют экономику стройки

Нынешняя статистика во многом отражает последствия бурного роста отрасли в 2024–2025 годах, сообщила основатель агентства недвижимости «БезФильтров» Ригина Гордеева. Тогда девелоперы активно запускали новые проекты, рассчитывая на высокий спрос, однако продажи замедлились, а стоимость финансирования резко выросла. При распроданности проектов ниже 60% наполнение эскроу-счетов замедляется, что напрямую влияет на темпы стройки. В условиях ключевой ставки около 15% любая просадка продаж ухудшает экономику проекта, отметила эксперт.

Рост переносов связан сразу с несколькими факторами: графиками ввода, стадией готовности объектов и доступностью финансирования, добавила исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

— Давление оказывает высокая стоимость кредитных ресурсов и рост затрат на рабочую силу. Девелоперы стараются избегать пиковых финансовых нагрузок и иногда сознательно корректируют сроки строительства, — пояснила она.

Часть компаний, по ее словам, наоборот, смогла улучшить показатели благодаря более жесткому планированию проектов и достаточной маржинальности, позволяющей ускорять подрядчиков.

Завершение действия моратория на неустойки за перенос сроков передачи квартир позволило рынку увидеть реальную картину отрасли, считает Юлия Бочарникова. До начала этого года он играл значительную роль. Пока санкции фактически не применялись, переносы почти не имели финансовых последствий для девелопера.

По словам Валерия Тумина, ситуация изменилась с 1 января: теперь неустойка рассчитывается как 1/150 ключевой от стоимости договора за каждый день просрочки, а при отказе платить добавляется штраф 5%. При квартире ценой 10 млн рублей ежедневная неустойка может достигать примерно 10 тыс. рублей. Это заставляет компании пересматривать графики строительства и ускорять работы.

При этом говорить о намеренном затягивании стройки некорректно, уточнила Ригина Гордеева. Мораторий скорее снижал давление на сроки, а нынешний рост переносов — это во многом проявление накопленных проблем, которые раньше не отражались в статистике.

Коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов добавил, что мораторий выполнял стабилизирующую функцию и помог отрасли пройти сложный период без лавины судебных споров.

Продолжит ли расти доля задержек

Эксперты считают, что дальнейший рост проблемных объектов вполне возможен. По оценке Валерия Тумина, если ключевая не опустится ниже 13% до лета, доля проектов с переносами у крупнейших застройщиков может превысить 20% уже к концу года.

Сценарий, при котором доля переносов у лидеров рынка уйдет за 20%, вполне вероятен, согласилась Ригина Гордеева. По ее словам, это будет зависеть не только от готовности объектов, но и еще от двух вещей: скорости восстановления продаж во втором полугодии и стоимости финансирования. Если спрос не оживет, у компаний с агрессивным портфелем и слабой распроданностью отдельных очередей давление на сроки продолжится.

Юлия Бочарникова также допустила, что уровень опозданий в 15–20% может стать новой нормой рынка при нынешних финансовых условиях. На этом фоне снижение доли просрочек у отдельных игроков становится конкурентным преимуществом в борьбе за покупателей, считает эксперт. Ускорение строительства, по ее прогнозу, начнется ближе к концу 2026 года, когда выплаты по неустойкам станут реальной финансовой нагрузкой.

Что это означает для дольщиков

Задержки ввода жилья в эксплуатацию в первую очередь затрагивают интересы дольщиков. Своей историей с «Известиями» поделилась москвичка Ирина. Спустя четыре года после четырехмесячной просрочки сдачи квартиры застройщиком «Самолет» она приобрела в том же жилом комплексе кладовое помещение. Изначально объект планировалось передать в апреле 2025 года, однако по мере приближения срока застройщик последовательно переносил дату ввода: сначала на летний период, а затем и вовсе на май 2026-го. На момент публикации материала Ирина всё еще не получила ключи от приобретенного объекта.

Время ожидания — это главная проблема для дольщиков. Как отмечает Валерий Тумин, при затяжных финансовых трудностях проект может пройти через санацию (процесс «оздоровления»), смену подрядчиков или реструктуризацию, что способно увеличить срок ожидания на полтора-два года.

Рынок движется к консолидации: сильные игроки поглотят слабых, а ряд региональных проектов будет реструктурирован, ожидает эксперт. Это неприятно, но управляемо — механизм эскроу именно для такого сценария и создавался, напомнил эксперт. За счет него в случае прекращения строительства люди не останутся без денег и без жилья.

Но риск для покупателей заключается не только в самой задержке передачи ключей, но и в удлинении периода неопределенности, добавила Ригина Гордеева.

Однако законодательство в таких случаях на стороне дольщика, отметила эксперт Федерального методического центра повышения финансовой грамотности населения Президентской академии Екатерина Медякова. При задержке сдачи дома гражданин имеет право требовать компенсации. Но взыскать неустойку за период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025‑го не получится — всё из-за того же моратория. Начисление идет только с 1 января 2026 года, уточнил доцент кафедры управления инновационной и промышленной политикой РЭУ им. Г.В. Плеханова Анатолий Колесников.

Первый шаг — дождаться подписания акта приема-передачи и зафиксировать дату фактического получения жилья, отметила Екатерина Медякова. Затем нужно направить застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки, приложив копии ДДУ и акта. Если компания не ответила или отказалась платить, дольщик вправе обратиться в суд. Альтернатива — расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть все средства с процентами.

Важный нюанс: правительство ввело отсрочку исполнения судебных решений по старым просрочкам (до 2026 года) до 1 января 2027 года — деньги начисляются, но получить их можно будет позже, отметил Анатолий Колесников. По новым просрочкам (с 1 января 2026 года) ограничений нет, хотя суды могут предоставить застройщику рассрочку. Эксперты советуют сохранять все документы, фиксировать даты и при необходимости консультироваться с юристами, специализирующимися на жилищном праве.

Отмена моратория улучшает позицию дольщиков. Однако общий рост числа задержек означает, что судебных споров может стать больше, а процесс фактического получения денег растянется. Для семьи это означает дополнительные расходы на аренду, перенос ремонта и в целом более высокую стоимость квартиры, резюмировала Ригина Гордеева.

Эксперты сходятся во мнении: рост переносов становится не столько признаком строительного кризиса, сколько индикатором новой экономики девелопмента — эпохи дорогих денег, осторожного спроса и более жесткой финансовой дисциплины. Для покупателей это означает одно: выбирать квартиру всё чаще придется не только по цене и локации, но и по устойчивости компании, которая строит дом.

Анатолий Цейко

https://iz.ru/2087500/anatolii-tceiko/kazhdyj-sedmoj-metr-zhilya-u-liderov-rynka-sdaetsya-s-opozdaniem