* Почему растет число претензий к застройщикам за некачественную отделку *

Застройщики сдают квартиры с дефектами и дают повод дольщикам получать компенсацию за это через суд. В прошлом году недочеты выявлены в 93% многоквартирных домов по всей России. В свою очередь, девелоперы говорят, что находятся под давлением «потребительского терроризма». Чтобы снижать количество подобных конфликтов в будущем, власти внедряют новый стандарт отделки, унифицировавший требования к качеству.

В 2025 году различные недочеты были выявлены в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, следует из подсчетов центра «Аналитика. Бизнес. Право», на которые ссылается газета «Известия». По данным Росстата, в прошлом году девелоперы построили 44,6 млн кв. м жилья. Общую сумму штрафов за некачественное строительство вице-премьер Марат Хуснуллин ранее оценивал в 100 млрд руб.

Количество аналогичных дел в судах за последние годы выросло, а суммы каждого из дел исчисляются сотнями тысяч рублей. Число споров дольщиков с застройщиками за последние три года в нашем портфеле увеличилось на 40%, говорит управляющий партнер ООО «МКА “Гладких, Мурзиянова и партнеры”» Сергей Гладких. К таким делам относятся:

- взыскание стоимости устранения недостатков;

- уменьшение стоимости цены квартиры на стоимость устранения недостатков;

- расторжение договора с взысканием убытков, а также неустоек за просрочку устранения недостатков, компенсация морального вреда, взыскание судебных расходов, перечисляет юрист.

*** «Размеры иска варьируются от 500 тыс. до 15 млн руб. И если застройщик не банкрот, то, как правило, удается взыскать до 100% присужденной суммы»,— говорит Сергей Гладких.

Например, собственница однокомнатной квартиры в жилом комплексе «Инновация» в подмосковном Одинцово Дарья Богачкина отсудила компенсацию в размере 700 тыс. руб. за неровные стены, не полностью выложенную плитку в ванной и другие недочеты.

Проблема Дарьи Богачкиной — головная боль сотен покупателей квартир в российских новостройках, сдаваемых с отделкой. С дефектами сдают квартиры почти все застройщики, говорят «Ъ-Недвижимости» опрошенные эксперты рынка недвижимости. Это касается как девелоперов массовых объектов, так и премиальных комплексов. «Мы работаем в премиальном сегменте. И могу констатировать: даже здесь много проблем с отделкой. А чем ниже класс недвижимости, тем этих проблем больше. В масс-маркете маржинальность девелоперов ниже, чем в элитном сегменте, а значит, меньше запас прочности и возможностей удержать проект в плюсе на турбулентном рынке. В результате игроки стали экономить на качестве и привлекать новых поставщиков и материалы. Итог печален: кривые стены, проблемы с инженерией, поцарапанные стекла окон»,— поделился наблюдением гендиректор строительной компании Digniori Arts Арсений Дрожалин.

Власти не исключают, что проблема не только в некачественной отделке, но и злоупотреблении правом со стороны дольщиков. Марат Хуснуллин ранее отмечал, что «есть действительно вопросы, связанные с качеством, а где-то есть и просто самый настоящий потребительский терроризм, который выгоден юридическим компаниям, которые этим занимаются».

Мораторий позволил недоработать

Качество жилья в России за последние годы в целом росло, особенно в столице и крупных городах, а также с появлением на рынке предложений класса «бизнес» и выше. При строительстве применялись более экологичные материалы, повышался класс энергоэффективности домов. Но, несмотря на эту тенденцию, росло и число дефектов ремонта. Эксперты, опрошенные «Ъ-Недвижимостью», связывают массовость случаев некачественной отделки с введением моратория на взыскание неустойки с застройщиков, действовавшего с марта 2024 года до конца 2025 года.

*** На этом фоне девелоперы получили возможность не соблюдать требования к качеству так жестко, констатирует партнер Commonwealth Partnership Павел Якимчук.

Типовые претензии не меняются уже довольно давно. Это замечания к качеству установки оконных и дверных блоков, к качеству штукатурных работ, а также отклонения стен по вертикали, замечания к качеству стяжки полов, наличию перепадов высот между комнатами, перечисляют эксперты. «Выявляются дефекты в установке батарей, разводке электричества, укладке плитки в санузлах. Также покупатели отмечают большое количество царапин, вмятин на всех поверхностях: на стенах, полу, окнах и дверях — и сколы и трещины на сантехнике»,— добавляет гендиректор Redcat Наталья Шаталина.

При этом эксперты уверяют, что компенсация за ремонт, даже если ее удается взыскать, не всегда покрывает затраты на ремонт квартиры. С 2022 года по квартирам в Москве и Подмосковье взыскивали 6–8 тыс. руб. за 1 кв. м выявленных недостатков, что более чем в два раза меньше по сравнению с практикой 2021 года, говорит юрист компании «Двитекс» Максим Кашаев. С начала 2025 года дольщики могут взыскать с застройщика за некачественный ремонт не более 3% от стоимости квартиры. При средней стоимости новостройки в Москве в 11–15 млн руб. компенсации в связи с введением лимита составляют 330–450 тыс. руб., которые не покрывают полноценный ремонт квартиры, констатирует господин Кашаев.

Новый свод правил

Чтобы снизить число исков за некачественную отделку, приказом Росстандарта утвержден ГОСТ Р 72509-2026 «Отделочные работы. Требования к результатам работ», который ввел единые измеримые критерии оценки качества. Стандарт охватывает основные виды внутриквартирных работ и методы контроля, то есть прежде всего снижает пространство для разночтений.

*** ГОСТ — это добровольный документ, но обязательным он становится тогда, когда класс отделки и требования к нему зафиксированы в договоре долевого участия, проектной декларации или техзадании.

Разработка стандарта стала ответом на запрос рынка на установление четких требований к результатам отделочных работ, говорят в Росстандарте. Новый ГОСТ вводит восемь классов отделки и охватывает основные виды работ. Ключевое новшество — это требования к результату работ и процедуре их оценки. Стандарт вводит количественные критерии качества в миллиметрах и процентах площади дефектов, единые правила визуального и инструментального контроля, требования к средствам измерений и условиям проведения контроля, унифицированные параметры приемки по штукатурке, облицовке, малярным и обойным работам, потолкам и полам, перечисляют в агентстве. ГОСТ не дублирует пожарные, санитарные и экологические нормы, а дополняет существующее регулирования с точки зрения качества, добавляют там.

В итоге число конфликтов между застройщиками и приемщиками должно снизиться, процедура приемки жилья должна стать более прозрачной, считают в Росстандарте. Для девелопера это не столько повышение качества, сколько наведение порядка: нужно точнее описывать состав отделки, допуски, способы контроля и приемки. Для покупателя это плюс, потому что принимать готовый продукт и спорить о дефектах становится проще.

Но если девелопер и раньше прописывал максимальное количество пунктов по отделке в ДДУ, на его работы это несильно повлияет. «Более того, часть минимальных требований в новых правилах рынок оценивает как более мягкие по сравнению с прежней практикой, а наши внутренние стандарты нередко жестче минимального порога. То есть реальный эффект зависит не от наличия ГОСТа как такового, а от того, какой именно класс и какие параметры реально прописаны в договоре. Таким образом, стандарт повышает не гарантированное качество отделки, а прозрачность требований и юридическую защищенность приемки. Для девелопера хлопот действительно становится больше — в части документирования, стандартизации, внутреннего контроля и потенциальной претензионной работы, но это хороший инструмент снижения споров и репутационных рисков»,— уверен директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий.

Возможно, новый ГОСТ станет гарантом защиты прав потребителя, не исключает Арсений Дрожалин. В любом случае это шаг к цивилизованным отношениям в сегменте, который давно нуждается в повышении контроля за качеством работ. Но практика показывает, что ГОСТ не панацея и для реального изменения ситуации должна измениться общая рыночная ситуация, которая сегодня толкает застройщиков к экономии «на грани фола», резюмирует эксперт.

Анна Героева

https://www.kommersant.ru/doc/8549304