Как купить квартиру с государственных торгов

Покупку квартиры с аукциона у государства можно рассмотреть хотя бы потому, что такой механизм позволяет сэкономить на посредниках и не волноваться о юридической чистоте актива. Однако стоит иметь в виду, что подобная недвижимость потребует вложений в ремонт, которые иногда будут достигать половины стоимости объекта. Эксперты прогнозируют повышение спроса на квартиры с аукционов уже в следующем году.

Покупай государственное

Продавать посредством электронных торгов недвижимость, в том числе жилую, по закону имеет право каждый регион. Найти информацию о ближайших торгах можно, забив словосочетание «купить квартиру с аукциона» в поисковике на сайте органа исполнительной власти. Некоторые граждане так и делают, а иные приобретают недвижимость с объединенных аукционных электронных площадок.

Лидируют по объему продаж недвижимости с аукционов по традиции крупные российские города: две верхние строчки занимают Москва и Петербург, подсчитали в девелоперской компании Stenoy.

«На третьей строчке рейтинга Свердловская область. Далее идут Башкортостан и Краснодарский край»,— уточняет управляющий партнер компании Илья Фролов.

Купить квартиру у органа власти сегодня может любое физическое и юридическое лицо, в том числе индивидуальные предприниматели. Как правило, чтобы приобрести квартиру у муниципалитета или государства, нужно выбрать лот на электронной торговой площадке, оформить усиленную электронную подпись и пройти регистрацию, объясняет руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов. Для участия в аукционе потребуется внести обеспечительный взнос от стартовой цены, он временно блокируется и возвращается после завершения торгов в случае проигрыша. «После подачи заявки и допуска к аукциону участник повышает ставку во время торгов. Победитель обязан оплатить полную сумму, подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи. При отказе победителя аукциона от покупки квартиры обеспечительный взнос не возвращается. После регистрации сделки в Росреестре квартира официально переходит в собственность»,— продолжает эксперт.

На площадках можно найти разные квартиры. Так, на сайте ДОМ.РФ сегодня размещено в общей сложности 134 объявления о продаже залоговой недвижимости. «В Московской области — всего два объявления. Столько же в Краснодарском крае. Еще по одному — в Нижнем Новгороде, Тверской, Тульской областях. В Рязани и Рязанской области — сразу три объявления: двухкомнатная квартира с обременением и однокомнатная в области, а в самом городе — пятикомнатный лот. В Челябинске — пять объявлений (одно в области), в Ставропольском крае — восемь»,— приводит пример директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.

В крупных городах квартиры с аукционов продаются достаточно активно.

В Москве в 2025 году (с января по середину мая) реализовано 859 квартир, а за прошлый год с торгов ушло 2,4 тыс. лотов, рассказали в столичном департаменте по конкурентной политике.

В Санкт-Петербурге с торгов продано 1,9 тыс. квартир, а в Краснодаре — 1,4 тыс., выяснил «Ъ-Недвижимость». В других регионах страны аукционы на недвижимость тоже проводятся, но спрос на них ниже.

В столице чаще всего с аукциона в прошлом году покупали двухкомнатные квартиры: они составили почти половину от общего объема реализованного жилья, или 1,2 тыс. лотов. При этом 8% от всех продаж пришлось на квартиры с четырьмя и более комнатами, подходящие для проживания больших семей, уточняют в департаменте Москвы по конкурентной политике. Проводит торги в больших городах обычно не профильный департамент, а его подведомственная организация, она же проводит оценку имущества. «Организатором торгов по продаже жилых помещений по распоряжениям Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга является АО «Российский аукционный дом». Торги проводятся в электронной форме. Начальная стоимость продаваемых объектов определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности»,— рассказала «Ъ-Недвижимости» заместитель директора ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» Ольга Очкивская.

«В основном такие квартиры продаются либо за долги, либо в связи со смертью владельца, а собственность не таит особых подводных камней»,— отмечает член Генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров.

Чисто и без посредников

Покупателям квартиры с государственных торгов в большинстве случаев достается квартира со вторичного рынка, то есть с несколькими владельцами и с историей, иногда и судебной.

«На госаукционы по продаже недвижимости попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также залоговое имущество должников и, например, квартиры, перешедшие городу после смерти одиноких людей»,— указывает Светлана Опрышко.

По данным ГИС «Торги», наибольшая часть объявленных аукционов приходится именно на недвижимость, продолжает эксперт. Например, в Москве квартиры на городской аукцион уже почти 30 лет передает ГКУ «Моссоцгарантия» — подведомственная департаменту труда и социальной защиты населения организация, которая оформляет квартиры в собственность столицы в рамках договоров пожизненной ренты с одинокими людьми. «При заключении договора москвич передает свою квартиру в собственность города в обмен на пожизненное обеспечение. За горожанином сохраняется регистрация по месту жительства, право пожизненного проживания в своей квартире и пенсия в полном объеме»,— рассказали в департаменте труда и социальной защиты населения.

Такие московские аукционы проводятся на электронной площадке АО «Единая электронная торговая площадка» («Росэлторг»). «Квартиры с аукциона всегда юридически надежны: вероятность заключить сделку двойной продажи исключена. Однако не исключены сложности, связанные, например, с прописанными жильцами, претензиями и требованиями третьих»,— предупреждает Илья Фролов. Кроме того, подобные квартиры продаются без помощи риэлтора, что позволяет людям экономить на услугах посредников, добавляет частный адвокат Сергей Макаров.

Наряду с очевидными преимуществами есть и минусы, считают опрошенные эксперты. «С торгов сложно купить квартиру с желаемыми характеристиками: объект в требуемой локации, определенной площадью и с необходимым видом из окна придется ждать долго»,— говорит Светлана Опрышко.

Состояние бьет стоимость

Стоимость 1 кв. м жилой недвижимости, реализуемой с городских торгов, растет. Например, в Москве в прошлом году средняя цена таких квартир была на уровне 263 тыс. руб., в 2025 году — 298 тыс. руб., подсчитали в департаменте Москвы по конкурентной политике. В поселке Озерный Валдайского района Новгородской области можно было приобрести квартиру площадью 40 кв. м с городского аукциона за 650 тыс. руб., в этом такое же помещение стоит уже 681 тыс. руб. Цены на петербургскую недвижимость тоже не отстают. Например, в прошлом году квартира площадью 43 кв. м на улице Верности уходила с аукциона за 6,3 млн руб., в этом цена стартует от 6,5 млн руб., приводят данные в ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга».

Однако стоит учитывать естественный износ недвижимости и инфраструктуру.

«В целом подобные покупки делаются не с целью заселения, а рассматриваются в качестве инвестиционных активов»,— рассуждает Владимир Прохоров.

Прежде чем объект выставляется на торги, определяется его начальная стоимость на основании оценки. В ходе торгов начальная стоимость квартиры может снизиться. «В торгах по банкротству, если на первом аукционе не было желающих, уже на втором начальная стоимость будет снижена, а если и в этом случае не нашлось претендентов, то квартиру продадут с дисконтом уже на публичных предложениях»,— рассказывает директор по развитию портала «Торги России» Екатерина Данкина.

По словам госпожи Данкиной, нередки случаи, когда дисконт в ходе торгов достигал 90% от начальной цены квартиры.

Стоимость квартиры снижается по разным причинам, одна из которых плохое состояние объекта и последующие затраты на ремонт, считают эксперты. Например, с «Торгов России» в Рязани продавали квартиру на улице Молодцова площадью 48,7 кв. м. Рыночная стоимость объекта оценивалась на уровне 100 тыс. руб. за 1 кв. м. «Квартира была после пожара, изначально стоила 5,2 млн руб., но мы купили ее за 2,9 млн руб. То есть цена снизилась в процессе торгов вдвое»,— говорит покупательница и жительница Рязани Наталья Семенова.

Тренд на покупку недвижимости с торгов сейчас пошел на снижение, следует из данных сайта torgi.gov.ru. За 2023 год итоговое повышение на торгах в категории «Недвижимость» (за исключением земельных участков) составило 87,68 млрд руб., а в 2024 году — 28,05 млрд руб. Однако даже несмотря на спад интереса, «поисковые запросы на покупку недвижимости на торгах на нашем сайте занимают второе место по популярности после автомобилей», приводит данные госпожа Данкина.

Снижение популярности продажи квартир с торгов связано с возможностью купить жилье в рассрочку, считают эксперты. «Доля квартир, реализуемых с аукциона, в 2024 году снизилась по отношению к 2023 году на 26%. Основное влияние на уменьшение числа продаваемых с госаукционов квартир оказал тренд на увеличение числа квартир, купленных в рассрочку. Можно предположить, что в 2025 году доля таких квартир станет еще меньше, а с 2026 года начнется рост их числа»,— прогнозирует господин Фролов.

Анна Героева

https://www.kommersant.ru/doc/7772685