Квартира или дом - обычно самое дорогое имущество, которое есть у человека. И может встать вопрос: как позаботиться о том, чтобы это имущество оказалось в нужных руках? О плюсах и минусах различных способов распоряжения недвижимостью - в совместном материале ТАСС и Федеральной нотариальной палаты

Как оставить нажитое потомкам?

Самый очевидный способ - передать имущество по наследству. Закон предусматривает строгую очередность наследования. Преимущественное право на него имеют дети, родители и супруги умершего человека, затем идут братья, сестры, дедушки и бабушки, а далее - все менее и менее близкие родственники.

При этом у собственника квартиры есть полное право нарушить этот порядок и передать жилье не сыну или мужу, а, к примеру, племяннику или вообще не родственнику. Для этого нужно написать завещание и обязательно удостоверить его у нотариуса, иначе документ не будет иметь никакой юридической силы. В завещании, помимо указания наследников, можно предусмотреть определенные условия в отношении третьих лиц. Например, оставить квартиру сыну, но при этом сохранить право пожизненного проживания в ней для дочери.

Пары, состоящие в официальном браке, могут составить совместное завещание. Этот документ дает гораздо большую свободу: например, супруги могут изменить режим общего имущества на случай смерти одного из них или обоих, а могут этого не делать. Также они вправе установить как одних и тех же, так и разных наследников после ухода из жизни каждого из них.

Главный минус для авторов завещания - как классического, так и совместного - в том, что они не всегда могут распорядиться имуществом в пользу выбранного человека. По закону нельзя оставить ни с чем обязательных наследников - это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети покойного, а также его нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы. Вне зависимости от того, что написано в завещании, они получат не менее половины того, что причиталось бы им по закону.

А основные преимущества завещания в том, что его автор может свободно распоряжаться своим имуществом до конца жизни, а также отменять или изменять свою волю сколько угодно раз, даже не ставя в известность потенциальных наследников. Впрочем, последние могут в принципе не знать о существовании завещания, если им не сообщит сам завещатель.

Совсем другое дело - наследственный договор. Это, в отличие от завещания, - двусторонняя сделка, а значит, наследники участвуют в составлении документа и, соответственно, осведомлены о воле наследодателя и условиях, которые они должны выполнить. Наследодатель имеет право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор, уведомив об этом все стороны и нотариально удостоверив отказ. Кстати, наследственный договор имеет приоритет перед завещанием: если у человека есть и персональное завещание, и наследственный договор, то действовать будет второе.

Чтобы получить унаследованное имущество, нужно обратиться к нотариусу. Это необходимо сделать в течение полугода после смерти наследодателя. Никакими налогами полученное имущество не облагается, но за выдачу свидетельства о праве на наследство нужно будет заплатить государственную пошлину - ее размер зависит от стоимости унаследованного имущества и степени родства с умершим человеком, а также региональный нотариальный тариф - свой для каждого субъекта РФ.

Как безопасно подарить жилье?

Бытует мнение, что гораздо выгоднее и проще распорядиться имуществом через дарственную. В настоящее время это пока еще можно сделать без участия нотариуса, если речь не идет о долях или об имуществе несовершеннолетнего. А 13-процентный налог нужно платить только тем получателям подарка, которые не состоят с дарителем в близком родстве.

Но за этим сомнительным плюсом стоит множество существенных минусов. Во-первых, подаренная недвижимость переходит новому владельцу сразу после заключения сделки, и он может распоряжаться ей как угодно, в том числе выгнать прежнего собственника на улицу.

Во-вторых, никаких дополнительных условий в договоре дарения прописать нельзя, а значит, все обещания ухаживать, помогать материально и разрешить жить в квартире остаются исключительно на совести одаряемого.

При этом отозвать дарственную просто потому, что передумал, нельзя. Договор можно оспорить в судебном порядке, но для этого должны быть очень веские основания - например, если получатель подарка покушается на жизнь и здоровье дарителя. Тяжба в суде может длиться годами, а расходы на нее, с учетом актуальных судебных пошлин, с большой вероятностью окажутся неподъемными для истца, особенно если речь идет о пенсионере.

Заключение договора дарения в простой письменной форме, без обращения к нотариусу, нередко приводит к серьезным нарушениям прав дарителя. Пожилые люди оказываются на улице просто потому, что не поняли суть договора и не осознали его последствия. Зафиксированы случаи и прямого обмана - когда "дарственную" подсовывают на подпись под видом договора купли-продажи или ренты. При этом зачастую в качестве злоумышленников выступают не посторонние люди, а самые близкие родственники.

Неслучайно, что вопросом дарения недвижимости заинтересовался законодатель. В декабре был принят закон об обязательном нотариальном удостоверении всех "дарственных", где фигурирует недвижимость, в том числе и тех, где сторонами выступает близкая родня. Закон вступит в силу 13 января 2025 года.

Участие нотариуса помогает свести к нулю все вышеуказанные риски. Он по закону обязан разъяснить суть и последствия подписания каждого документа, уточнить реальную волю сторон, исключить возможность заключения сделки под давлением или в неадекватном состоянии. При подозрении на аферу нотариус просто откажет в совершении нотариального действия. Также он может порекомендовать другие способы распорядиться недвижимым имуществом, например заключить договор ренты.

Что такое договор ренты?

В случае заключения договора ренты право собственности на недвижимость переходит сразу после заключения сделки, но бывший владелец сохраняет право проживания в квартире. Кроме того, на недвижимое имущество накладывается обременение, которое в обязательном порядке фиксируется в Росреестре, поэтому рисков, что рентоплательщик вдруг решит продать квартиру без согласия получателя ренты, нет.

В договоре ренты подробно прописываются все обязательства рентоплательщика. Если это сделка пожизненной ренты - они исключительно финансовые: единовременная выплата и ежемесячное содержание. При этом сумма последнего не может быть меньше прожиточного минимума в регионе, где проживает получатель ренты.

Еще один вариант - договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае гарантируется не только получение денежных средств, но и другая помощь: уход, оплата коммунальных счетов и лечения, покупка лекарств, продуктов, одежды, уборка помещения - в общем, все, о чем договорятся стороны.

Главное - максимально подробно и точно прописать, что входит в объем содержания и иждивения, как производится индексирование этого объема в привязке к изменению прожиточного минимума. Сделать это поможет нотариус - его участие в заключении договора ренты и пожизненного содержания обязательно.

Как передать имущество супругу?

Отдельно стоит коснуться ситуации прижизненной передачи недвижимости супругу или супруге. Если эта недвижимость была приобретена в браке и стороны не заключали брачный договор, то она является совместно нажитым имуществом. Таким образом, доли супругов в такой квартире не определены, а следовательно, и подарить свою часть мужу или жене не получится.

Чтобы такой подарок стал возможным, нужно перевести совместную собственность в статус долевой или раздельной. Для этого необходимо заключить через нотариуса брачный договор или соглашение о разделе имущества. Брачный договор можно оформить как перед официальной регистрацией, так и в любой момент во время брака, а соглашение о разделе имущества - либо в браке, либо даже после развода.

Документом устанавливается режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, либо на его отдельные части и виды. Можно определить права и на то имущество, которым семейная пара планирует обзавестись в будущем.

Изменить условия брачного договора или расторгнуть его супруги могут по обоюдному согласию. Если против условий документа выступает только один из партнеров, то сделать это можно только через суд. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.

https://tass.ru/obschestvo/22709247?from=teaser