Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов видит перекосы на российском рынке недвижимости. Одно из явных тому подтверждений — разрыв между ценами на жилье и доходами населения

Догнали Гонконг и Пекин

К тому, что Москва — один из самых дорогих городов мира, все давно привыкли. Она постоянно входит в мировые рейтинги недоступности жилья. Но в этом рейтинге теперь уже и российские регионы.

Один из самых популярных индикаторов доступности («affordability») жилья ведет сайт Numbeo. Он суммирует и сопоставляет данные по стоимости жилья, ипотечным ставкам, цене аренды и уровню доходов в разных городах.

Обычно Москва там стоит вверху списка (самых недоступных) рядом с азиатскими мегаполисами. В этом году к ней «подтянулись» также Владивосток, Казань и Самара. Все четыре города имеют коэффициент 0,4.

Аналогичный показатель у Гонконга, Пекина, Бангкока, Праги, Рио-де-Жанейро — самых дорогих городов мира по меркам местных зарплат. Хуже обстоят дела лишь в столицах африканских стран, где люди вынуждены жить в самострое.

Ипотека — не для всех

Основной взнос в рост рейтинга, разумеется, внесли ставки по ипотеке. Они сейчас в России близки к историческим максимумам. В итоге стандартный платеж по кредиту (на 20 лет) составляет 230–250% от средней зарплаты.

То есть, даже если в семье работают и хорошо зарабатывают оба супруга (скажем, вдвое больше среднего по своему городу), все равно такая семья не может себе позволить ипотеку: платеж составит около 60% ее дохода.

Можно предположить, что это временный скачок (ставка ЦБ не будет вечно высокой), но проблема гораздо глубже. Рост ставки с 9% до 15% увеличил платеж лишь в 1,5 раза, то есть он и так был недоступен для людей со средним доходом.

Если считать в рублях, то кредит стоимостью ₽5 млн на начало года мог стоить ₽45 тыс. в месяц, а сейчас стоит ₽65 тыс. Но для города, где люди в среднем зарабатывают меньше ₽100 тыс. на двоих, оба варианта выглядят дорого.

Согласно данным аналитического центра «Дом.РФ», средняя ставка в топ-20 ипотечных банков с 30 декабря 2022 года и до 24 ноября 2023 года выросла:

• • на новостройки — с 10,84% до 16,17% (+5,33 п.п.);
  • на вторичное жилье — с 10,86% до 16,16% (+5,30 п.п.);
  • на льготную ипотеку — с 6,66% до 7,97% (+1,33 п.п.);
  • на семейную ипотеку — с 5,64% до 5,95% (+0,31 п.п.).

В Сбербанке минимальная ставка по рыночной ипотеке повышена в ноябре до 15,6%, в ВТБ — до 16,4–16,5%, в Альфа-Банке — до 16,69%, в банке «Открытие» — до 14,59-14,89%.

20 лет без воды и еды

Другими словами, корень проблемы не только и не столько в ставках. Причина в другом: расходы на квартиры не соответствуют доходам населения, даже если отбросить стоимость кредитов. И это опять же видно по рейтингу.

Соотношение ценника на жилье и средних зарплат («price to income») в Москве — самое высокое в Европе (почти 23). А если брать по миру в целом, то на уровне плотно населенных Сан-Паулу (23,6) или Джакарты (22,5).

То есть средний москвич должен весь свой заработок откладывать в течение 23 лет, чтобы купить усредненную местную квартиру. Это, конечно, не так дорого, как в Шанхае (50 лет), но существенно выше среднего по миру (10-15 лет).

Казань и Петербург по коэффициенту «price to income» находятся между Лиссабоном и Стамбулом, Нижний Новгород стоит как побережье Хорватии (Дубровник), а Краснодар и Калининград — на уровне Лондона.

Среднемесячная заработная плата в целом по России — ₽70922, по данным Росстата на сентябрь 2023 года.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры — ₽4,6 млн, по данным на ноябрь 2023 года.

Дешевле уехать в Бразилию

Ставки аренды также сигнализируют, что рынок оторван от реальных доходов россиян. Пример Москвы, возможно, мало кого удивит, но в городах с такими же зарплатами — Будапеште и Риге — аренда на 20% и 40% дешевле соответственно.

В регионах масштаб цен и зарплат иной, но соотношение тоже выглядит странным. По средней стоимости аренды центр Владивостока обгоняет Санкт-Петербург, при этом оба дороже прибрежных Клайпеды и Варны.

По стоимости аренды спальные районы Владивостока и Петербурга — около турецкого Измира и бразильского Рио. Менее дорогие Екатеринбург, Ростов и Новосибирск сдаются на окраинах по ценам, как на побережье Туниса и Марокко.

За январь—ноябрь 2023 года ставки аренды на однокомнатные квартиры выросли на 18,8%, двухкомнатные — на 18,2%, трехкомнатные — на 14,1%, по данным портала «Мир квартир» на основе анализа по 70 городам России. В среднем по России, съем однокомнатной квартиры стоит ₽20781.

Сколько должно стоить жилье в России

Комфортным (средним по миру) соотношением стоимости недвижимости и доходов местных жителей, как уже говорилось выше, можно считать диапазон 10–15 лет, который требуется для погашения ипотеки. Это значит, что в России сейчас жилье дорогое везде.

Москву можно отбросить, поскольку спрос на нее всегда выше среднего, и она не показательна. Но другие крупные города, согласно этой оценке, должны скинуть в ценах как минимум 15%, а чтобы рынок полноценно «остыл», то и все 30%.

В этом случае условная квартира стоимостью ₽5 млн превращается в ₽3,5–4,3 млн, и при привычной старой ипотечной ставке в 10% на 25 лет обходится в ₽30–35 тыс. в месяц. Для семьи со средним доходом в пределах ₽100 тыс. — это подъемная сумма.

Но пока рынок топчется на месте. Причина — ипотечная накачка. Пока государство удерживает спрос, цикл снижения цен на жилье не начинается. Вероятно, официально мы увидим, что цены начали снижаться во вторичке под конец 2023 года. Риелторы фиксируют уже сейчас падение объемов сделок, но данные от Росреестра приходят с задержкой в несколько месяцев.

Если ЦБ откатит ключевую ставку обратно в диапазон 8-12%, то цены могут еще долго не снижаться. Тогда мы увидим альтернативный сценарий: инфляция в стране растет, а цены на недвижимость нет. И так на много лет, пока они придут в какое-то равновесие, в том числе между доходами и ценами.

Материал носит исключительно ознакомительный характер и не содержит индивидуальных инвестиционных рекомендаций.

Валерий Емельянов, специально для «РБК Инвестиции»

https://quote.ru/news/article/656721c29a79476021fff822