Элитное жилье – тот сегмент рынка недвижимости, который в принципе всегда продается неспешно. Большие деньги – большие раздумья. Но иногда и здесь появляются полноценные "висяки", реализация которых растягивается на десятилетия. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, какая "элитка" плохо продается, и почему.

Времена меняются

Для начала стоит разобраться, какие объекты сейчас относятся к классу элитного жилья. В основном это новостройки, а также вторичное жилье, построенное, как правило, уже после 2010 года. Те дома, которые строились в начале 2000-х годов, хотя по тем временам и считались элитными, сейчас уже не воспринимаются таковыми покупателями, рассматривающими для себя этот сегмент.

Эксперты объясняют это тем, что с тех пор существенно изменились требования к подобному жилью. Так, помимо стандартных критериев, вроде потолков от 3 метров, небольшого числа квартир в доме (15-20), локации (в основном это центр Москвы), теперь обязательным набором являются спальни со своими ванными комнатами и просторными гардеробными, сервисные зоны для персонала в больших квартирах, отмечает член правления AREA Григорий Ашихмин. Также в современных домах появилось много электронных опций вроде Face ID, "умного" дома и так далее.

Квартиры в домах начала 2000-х, по словам руководителя отделения "Пречистенка" агентства недвижимости "Миэль" Марии Богачкиной, как правило имеют неприемлемые для сегодняшнего покупателя параметры:

• в больших по площади квартирах недостаточно спален или окон для выделения дополнительных спален,
• мало гардеробных/подсобных помещений, нет постирочных, но есть огромные парадные холлы,
• не соответствующий текущим модным трендам ремонт и отделочные материалы.

Если же исходить из ценового критерия, то под понятие "элитное жилье" в Москве сегодня подпадают лоты с ценой от 1-1,5 миллионов рублей за квадратный метр, указывают эксперты.

Олдскульная элитка

Именно возведенные как элитные до 2010 года квартиры в московских домах продать сегодня сложнее всего, констатируют эксперты. Если учесть, что "элитка" на вторичном рынке в принципе продается медленно (часто не быстрее, чем за 5 лет), то такие варианты могут висеть в продаже по 10 лет и более.

Упертый продавец

Помимо того, что они уже не соответствуют современным параметрам элитного жилья, сложность зачастую заключается и в самих собственниках.

"У их владельцев какое-то свое представление о стоимости квартиры из-за сделанного когда-то дорогого, но уже совсем не современного ремонта, и оно непоколебимо. Такие квартиры обычно очень долго ищут своего покупателя", – говорит руководитель направления "Продажи" компании Apple Real Estate Виолетта Хачатурова.

В качестве примера такого объекта, который экспонируется уже 10 лет, руководитель отдела продаж городской недвижимости Barnes International Moscow Сергей Бондаренко приводит лот в районе станции метро "Новослободская". Это многокомнатная квартира в готическом стиле площадью около более 200 квадратных метров и стоимостью порядка 100 миллионов рублей.

Кроме того, нередко собственники ориентируются на цены первичного рынка, которые исторически выше вторичного процентов на 50-60, добавляет директор департамента продаж городской недвижимости Intermark Real Estate Кристина Томилина.

Голые стены

Часто плохо продаются квартиры без отделки, купленные когда-то для вложения средств и с тех пор простаивающие.

"Один собственник с 2011 года периодически выставляет свою квартиру на рынок, но поскольку рыночные цены и реальные предложения от покупателей не совпадают с его ожиданиями, квартира до сих пор не продана. Эти квартиры и еще лет десять могут оставаться в продаже, если владельцы не будут готовы уступить в цене", – приводит пример Хачатурова.

В принципе, если в долго продающейся квартире есть отделка, то ее можно хотя бы сдать в аренду – желающие как правило находятся, несмотря на то, что стоимость аренды подобного жилья иногда доходит до миллиона рублей в месяц.

Просчеты застройщиков

На первичном рынке Москвы средний срок строительства элитных объектов составляет примерно три года с момента получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию. Обычно квартиры и апартаменты продаются в течение четырех или пяти лет с момента начала строительства, но в некоторых бывают полностью распроданы уже до ввода, рассказывает директор по развитию департамента городской недвижимости NF Group Игорь Егоров.

Не тот формат

Но если застройщик совершил ошибку при выборе локации или формата, то сроки продажи неизбежно затягиваются.

"Например, около трех лет назад в Хамовниках вышел проект с восьмью таунхаусами, и до сих пор не все эти лоты проданы, поскольку такой проект оказался довольно необычным для центра города", – сетует Егоров.

Также обычно не пользуются популярностью комплексы с вычурной архитектурой, выбивающейся из стиля окружающей застройки, добавляет директор управления элитной недвижимости компании "Метриум Премиум" Анна Раджабова.

Конечно, эксклюзивная архитектурная концепция жилого комплекса по-прежнему остается востребована среди покупателей, но их вкусы эволюционируют. Кричащий "тяжелый люкс" больше не в тренде. Поэтому внешний облик дома не должен быть вычурным и диссонировать с окружающими зданиями, поясняет эксперт.

Особенно актуально это для локаций за пределами центра Москвы – ведь сейчас элитные комплексы строятся не только в ЦАО, но, например, и в Раменках, Дорогомилово и Хорошево-Мневниках, где много домов старого жилого фонда. К примеру, в этих районах вряд ли будет востребован жилой комплекс в виде готического замка.

Слишком много метров

Бывают и ошибки у девелоперов, когда они слишком раздувают площадь квартир: жилье такого метража и за такие деньги покупателям оказывается не нужно, добавляет Бондаренко.

Это как правило нетиповые многоуровневые квартиры, площадь которых, по словам Егорова, составляет более 300 квадратных метров.

Уже не модно

Затягивается и продажа квартир в жилых комплексах, которые на момент проектирования были уже морально устаревшими. "К примеру, один такой объект был сдан в центре Москвы еще в 2015 году, но там до сих пор остался нераспроданный объем", – рассказывает Бондаренко.

По его словам, причиной проблем с реализацией стало полное несоответствие этого жилья заявленному статусу и отсутствие современных технологий, недостаточный уровень сервиса и безопасности.

"Лобби с отделкой из 1990-х, нет консьерж-службы, лифты не соответствуют классу дома. Ландшафтный дизайн территории, о котором заявляли на старте проекта, отсутствует, территория наполовину в плитке и газоне, озеленение слабое, в углу "для галочки" размещена детская площадка", – перечисляет он.

Территория этого жилого комплекса хоть и огорожена, но доступ внутрь свободный. В таких домах присутствует атмосфера, будто это старый проект, где прошла реконструкция, резюмирует Бондаренко.

Прикрываем финансовые тылы

Невозможность долго реализовать элитные квартиры оборачивается дополнительными затратами для застройщика, так как если такое жилье простаивает и долго не продается, то после ввода в эксплуатацию квартиры отражаются на балансе организации, и обязанность по оплате коммунальных платежей и налога на имущество (за непроданные квартиры Москве он составляет 1,9% от кадастровой стоимости) ложится на строительную компанию.

А ведь на рынке премиального и элитного жилья расходы на ЖКУ достаточно существенны и могут составлять более 300 рублей за квадратный метр в месяц и более, без учета затрат на обслуживание паркинга и внутренней инфраструктуры комплекса, отмечает Богачкина.

Что касается налогового бремени, то некоторые застройщики, по словам Егорова, даже специально переоформляют оставшиеся квартиры на физических лиц, поскольку налог на имущество для них намного меньше, чем для юридических.

Повысить шансы

Для долгожданной реализации элитного жилья, которое надолго "зависло"на рынке, есть, по большому счету, только один способ – сбивать цену, констатируют эксперты.

"Любой риелтор скажет, что нет такого недостатка, который нельзя было бы скорректировать ценой", – говорит Богачкина. Если речь идет о первичном рынке и лотах без отделки, то возможным решением, которое повысит шансы на продажу, будет отделка "под ключ". Продать такую квартиру, по словам Бондаренко, будет гораздо проще, чем бетонную коробку.

А вот, казалось бы, типичный для жилья эконом-класса выход из положения на время простоя – сдать квартиру в аренду – для "элитки" будет плохим вариантом, отмечает эксперт. В дальнейшем найти покупателя на такое жилье на этом рынке практически невозможно. Так что этот вариант подойдет лишь тем, кто в принципе готов к тому, что продать жилье ему так и не удастся и оно станет арендным. Либо придется пойти на очень существенное снижение цены.

Анна Смирнова, обозреватель РИА Недвижимость

https://realty.ria.ru/20230801/moskva-1887367116.html