Нераспроданные квартиры в новостройках составили две трети от общего объема жилья, выходящего на рынок. Это может быть еще одним свидетельством грядущих больших проблем на рынке жилой недвижимости. Впрочем, на помощь спешит продление льготной ипотеки, о котором было объявлено 15 декабря, пусть и с повышением ставки на один процентный пункт. О том, почему в трудной ситуации застройщики не снижают цены и грозит ли нам обвал на рынке жилья в 2023 году, «Известия» поговорили с экспертами отрасли.

Стоят на месте

По данным «INFOLine-Аналитики», объем жилплощади в строящихся квартирах, на которую нет покупателя, составил 66 млн кв.м, или 66% от общей площади строительства, что является максимумом с начала 2020 года. Жилая недвижимость во многом поддерживала экономику в этом трудном году, но сейчас понемногу начала сдавать. Причин множество: демографический спад, мобилизация, рост эмиграции из страны и не в последнюю очередь — падение доходов населения.

Тревожная ситуация складывалась в ожидании решения по льготной ипотеке. В то время как Минстрой рассчитывал, что ее продлят, Министерство финансов не видело в этом необходимости. В итоге было принято компромиссное решение: ипотеку на льготных условиях продлить, но ставку по ней увеличить до 8% годовых. Это в большей степени соответствует нынешней инфляции, но она, скорее всего, в следующем году замедлится и на горизонте ближайших 5–7 лет мы, по всей видимости, будем иметь положительную реальную ставку по льготной ипотеке. Как бы то ни было, острота проблемы немного снизилась.

Куда может двинуться рынок в ближайшее время? В ситуации уменьшения спроса можно было бы ожидать от девелоперов некоторого снижения цен. Тем более что в этом плане им есть куда подвинуться, учитывая опережающий рост стоимости жилья в последние годы по сравнению с инфляцией на рынке стройматериалов, рабочей силы и т.д. Однако не все специалисты индустрии считают, что снижение цен — наиболее вероятное развитие событий.

— А с чего вдруг девелоперы будут снижать цены, особенно после того, как льготную ипотеку продлили еще на полтора года, пусть и с повышенным процентом? У застройщиков есть определенные ожидания по прибыли, которые они закладывают в цены, и на каждом этапе строительства цены поднимаются, — рассказал «Известиям» эксперт по недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.

Впрочем, по его словам, текущая маржинальность строительства дает им возможность спокойно решать вопросы со скидками и дополнительными бонусами покупателям квартир в виде кладовых помещений или машиномест.

— Но скидки сейчас иногда доходят до 25%, а раз застройщик делает такие предложения, то он может себе это позволить — никто не будет работать не то чтобы в минус, даже в ноль, — добавил специалист.

Без предпосылок к обрушению

По мнению директора департамента продаж федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в большом количестве непроданного жилья вообще нет особой проблемы, а высокие цифры объясняются особенностями поступления объектов на рынок.

— Ничего катастрофического. Высокий спрос на первичном рынке 2020–2021 годов привел к тому, что сейчас очень мало доступного предложения квартир в новостройках на финальной стадии готовности. В основном это новые проекты с вводом в эксплуатацию минимум через 1–2 года. При этом покупатели заинтересованы в квартирах в максимальной степени готовности и с минимальными сроками сдачи, поэтому сейчас так сильно смещается акцент с первичного рынка на готовое жилье, а среди новостроек набирает популярность траншевая ипотека с минимальным платежом до ввода дома в эксплуатацию, — рассказал он.

По его словам, повышение ставки по льготной ипотеке не такое существенное, часть его смогут нивелировать застройщики путем субсидирования.

— Причина затоваривания первичного рынка недвижимости России — ослабление активности покупателей в этом году при высоких темпах ввода нового жилья, — констатирует руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — В нынешнем ноябре спрос на рынке новостроек России сократился на 48,4% к ноябрю прошлого года. Снизить цены одномоментно девелоперы не могут: это может привести к осложнению отношений с банками, которые финансируют строительство. Чтобы стимулировать спрос, застройщики запускали всевозможные скидки и акции, которые продолжаются и сейчас. Также благодаря субсидированным ставкам по ипотеке ежемесячный платеж и покупка первичного жилья становятся более доступными.

В свою очередь, руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов указал, что в 66% включены и объемы в тех ЖК, где продажи еще не начались. Во-вторых, соотношение проданных и непроданных объемов (как находящихся в активной реализации, так и в запасах), менялось за последние годы несущественно.

— Снижение доли непроданных квартир не всегда является признаком здорового рынка. Если сейчас этот показатель снизится, к примеру, с 66% до 30–40%, то это приведет к дефициту и росту цен, — подчеркнул он.

Что касается цен, то, как отмечает Попов, они по факту уже падают.

— Номинальные цены предложения не растут с апреля этого года. Фактические цены сделок за этот же период даже немного (в пределах 2–3%) снизились. Если вычленить из фактических продаж сделки с беспроцентной ипотекой, то снижение цен будет еще более выраженным (в пределах 7–10% в годовом выражении). Радикальное изменение цен (их снижение на 15% или более) в условиях функционирования рынка в рамках механизма проектного финансирования вряд ли возможно. Такие решения застройщику придется согласовывать с банком, а выходить на новый этап согласований сейчас большинство участников рынка считают более рискованным мероприятием, чем продолжать реализацию в рамках согласованной финансовой модели.

В любом случае говорить о крахе рынка в ближайшие несколько месяцев не стоит, с чем согласились в той или иной мере все эксперты. В то же время некоторая перегретость, по крайней мере в области новостроек, также заметна невооруженным глазом.

— Обвала не будет, однако спрос будет более сдержанным, чем он отмечался в 2020–2021 годах. Скорее всего, он будет на уровне значений 2019 года, — считает Зайцев. — Конечно, снижение спроса сдержит рост цен и сохранит дисконт, который, скорее всего, будет использоваться для субсидирования ипотечной ставки и снижения ежемесячных платежей по ипотеке.

— То, что стоимость квартир в новостройках завышена, понятно и так — за последние 2 года в Москве цены на недвижимость выросли на 30%, а за 5 лет — на 50%. Если 20% за период с 2017 по 2020 год — это более-менее нормальный рост на уровень инфляции, то 30% за два года, да еще и в кризис, — это чисто спекулятивная история, когда покупатели смотрят уже не на цену квартиры и возможность ее дальнейшей перепродажи для улучшения жилищных условий, а на ежемесячный платеж, в связи с чем активно растет срок ипотечного кредитования, — говорит Кричевский.

По его словам, вариантов, при которых стоимость новостроек будет повышаться так же, как в последние годы, да еще и с ужесточением надзора за кредитованием со стороны ЦБ, по сути, нет. В лучшем случае это будет стагнация и постепенное снижение, так как платежеспособного спроса становится всё меньше.

Пока этот спрос в большей степени уходит из многоквартирников в индивидуальное строительство. За 11 месяцев года было построено 56 млн кв.м частных жилищ, что является очередным рекордом всех времен. Скорее всего, по итогам года доля ИЖС в общей площади введенного в эксплуатацию жилья составит около 60%.

Дмитрий Мигунов
https://iz.ru/1441545/dmitrii-migunov/pustye-goroda-podesheveiut-li-nerasprodannye-novostroiki