Снижение продаж за счет подорожавшей ипотеки пока не привело к сокращению средних цен, но замедлило их рост: за месяц квартиры на вторичном рынке крупнейших городов подорожали только на 1%. Активность покупателей будет оставаться сдержанной в январе-феврале, что может привести к снижению их стоимости весной и увеличению уровня торга. В дальнейшем ситуация на вторичном рынке во многом будет зависеть от политики в отношении ключевой ставки ЦБ.

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в январе составила 141 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 1% к декабрю. Такие данные приводят в «ЦИАН.Аналитике», замечая, что динамика укладывается в тренд: рост цен сохраняется, но с каждым месяцем замедляется. Согласно подсчетам «Этажей», средняя стоимость вторичного жилья в России в целом выросла на 0,7% за месяц и на 10% за год, до 121,2 тыс. руб. за кв. м. В «Авито Недвижимости» добавляют, что средняя стоимость лота на вторичном рынке крупнейших городов сейчас составляет 5,15 млн руб. Относительно декабря значение выросло на 1%, января прошлого года — на 14,4%.

Самую выраженную динамику средних цен на вторичном рынке за месяц эксперты «ЦИАН.Аналитики» отметили в Краснодаре: показатель вырос на 2%, до 131,5 тыс. руб. за кв. м. В «Этажах» заметили увеличение средней цены в Нижнем Новгороде на 3,2%, до 136,1 тыс. руб. за кв. м. Динамика может быть продиктована снижением предложения: за год количество лотов на вторичном рынке Нижнего Новгорода сократилось на 31%, подсчитали в «Яндекс Недвижимости».

В Казани ситуация обратная, экспозиция выросла в 2,3 раза. «Это может быть обусловлено вводом большого объема новостроек и их переходом в категорию вторичной недвижимости»,— рассуждает руководитель службы аналитики «Яндекс Недвижимости» Алексей Муханов. Средняя стоимость «вторички» в Казани, по данным «ЦИАН.Аналитики», за месяц выросла на 1%, до 171,6 тыс. руб. за кв. м. В Санкт-Петербурге показатель при этом вырос только на 0,4%, до 218,1 тыс. руб. за кв. м.

Согласно подсчетам компании «Инком-недвижимость», на вторичном рынке «старой» Москвы средняя стоимость жилья сейчас 279,3 тыс. руб. за кв. м. За месяц показатель вырос на 0,1%, год к году — на 1,3%. В Новой Москве — динамика 0,2% и 1,1% соответственно, до 205,3 тыс. руб. за кв. м. В Подмосковье средний показатель остается стабильным, показав рост на 0,2% за месяц и на 2,1% за год, до 141,7 тыс. руб. за кв. м.

«Никаких подвижек в сторону снижения не будет, пока сохраняется дефицит предложения»,— констатирует директор направления «вторичный рынок» «Инком-недвижимости» Сергей Шлома.

Экспозиция, по его мнению, еще не начала расти после прошлогоднего ажиотажа, хотя в январе спрос и сократился на 30–40%. Алексей Муханов говорит, что количество лотов в Москве за месяц сократилось на 4%, а за год — на 10%. Но динамика во многом продиктована вымыванием бюджетного предложения.

Руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев говорит, что в целом в России спрос на вторичное жилье за месяц снизился на 35,4%, в годовом выражении — на 25,5%. Тренд эксперт связывает как с низкой активностью из-за прошедших новогодних праздников, так и с возросшей стоимостью кредитования. Директор «Этажей» Ильдар Хусаинов говорит, что средний размер одобренных ставок на готовое жилье приблизился к 17%. Такие займы актуальны только в случаях, если речь идет о незначительной сумме, говорит он. К этому фактору, по словам эксперта, добавляется осложнившаяся продажа имеющейся недвижимости и переток спроса в сегмент новостроек.

По словам Сергея Шломы, рынок только вступил в новую, адаптивную фазу. «Пока все в легком шоке от высокой ключевой ставки, никто не может понять, как это будет работать, и заявки на ипотеку на рыночных условиях из массовых стали единичными»,— говорит эксперт.

Снизившийся спрос, по мнению господина Муханова, постепенно начал приводить к стабилизации цен: «С начала года собственникам часто приходится идти на дисконт».

В «Этажах» средний размер скидки оценивают в 4,1%. Это далеко от рекордных показателей второй половины 2022 года, когда показатель достигал 5,9%, замечает господин Хусаинов.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов считает, что число сделок на вторичном рынке в январе-феврале продолжит сокращаться, но вряд ли упадет ниже базового. Последний во многом определяется естественным и миграционным движением населения, а оба этих процесса идут достаточно активно, замечает он. Но снижения цен как реакцию на сокращение спроса эксперт ждет лишь в феврале-марте. Сергей Шлома считает, что дальнейшая картина на вторичном рынке полностью зависит от динамики ключевой ставки. Она опустится — спрос на рынке сохранится, останется на высоком уровне — заметно упадет, вместе со средними ценами.

«Стоимость будет опускаться до того уровня, пока рынок воспримет ее как справедливую. Так, в период с 2015 по 2018 год цены упали на 40%, теряя по 10% в год»,— вспоминает эксперт.

Хотя Алексей Муханов поводов заметно снижать цены пока не видит. «Часть квартир, которые не найдут покупателя, вероятно просто уйдут с рынка или перейдут в сегмент аренды, которая заметно подорожала за последний год»,— рассуждает он. Но Ильдар Хусаинов замечает, что на рынке останутся объекты, собственники которых заинтересованы в срочной продаже. Сделки с ними, по мнению эксперта, будут поддерживаться через увеличение уровня торга.

Александра Мерцалова

https://www.kommersant.ru/doc/6456110?from=main