СТАВКИ, ВПЕРЁД!

За ставкой Центробанка с середины этого года внимательно следят все, кто имеет какие-то планы по покупку или продажу недвижимости. А куда деваться — ЦБ нынче — главный ньюсмейкер, потому что вслед за ростом ключевой вверх подтягиваются и ставки по ипотеке. Что не может не отражаться на желании что-то купить. Или не купить.

Первые повышения ключевой ставки — с 7,5% до 8,5% в июле и до 12% в августе — вызвали на рынке некоторый ажиотаж. Особенно на вторичном. Тут и к гадалке ходить не надо было, чтобы предсказать последствия: на «бэушные» квартиры, в которые можно въехать сразу, не дожидаясь достройки дома, более-менее доступная ипотека — все. Надо успеть запрыгнуть в уходящий поезд. Ведь на вторичные квартиры наиболее ходовые льготные ипотечные программы не распространяются.

А дальше — понеслось. В сентябре ключевая ставка уже 13%, в октябре — 15%. И новое повышение в декабре — 16%. Рыночные ставки по ипотеке в ноябре-декабре подскочили до 17-18% (в Сбере — пока от 15,6%).

В середине ноября, как рассказывают риелторы, в Москве объемы ипотеки на «вторичку» сократились сразу процентов на 40. Что неудивительно при таких-то ставках и с учетом объемов выдачи предыдущих месяцев: как сообщили в аналитическом центре Домклик, по общим итогам 11 месяцев, ипотека на покупку жилья на вторичном рынке оказалась самой популярной ипотечной программой в Москве (43% от всех выдач у Сбера).

В результате продавцы квартир на вторичном рынке стали с большей готовностью давать скидки. Особенно это касается Новой Москвы и Подмосковья.

ЛЬГОТНЫЕ НАДЕЖДЫ

После роста ставок на «готовые» квартиры спрос стал перемещаться на рынок новостроек, где остались льготные программы.

Топ самых популярных из них для Москвы за январь-ноябрь 2023 года, по данным Домклик, выглядит так:

1. «Господдержка» — 27,2% от всех выданных Сбером ипотек;

2. «Семейная» — 20%;

3. «Ипотека для IT» — 5%.

Большую часть года условия льготных программ оставались неизменными — если не считать повышения в сентябре первоначального взноса с 15% до 20%. Поэтому ближе к концу 2023-го льготная ипотека, в сравнении с обычной, рыночной, стала просто суперльготной. Получилось, что новостройку по льготной программе можно купить под 6-8%, а вторичную квартиру — только под 16-18%.

Конечно, и эксперты, и просто желающие купить квартиру ожидали, что правительство захочет что-то с этим сделать. И дождались. Изменения, которые для Москвы и области особенно актуальны, «запускаются» 23 декабря 2023 года:

- первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки «для всех» (под 8%) повышен с 20% до 30%, для «Семейной» и прочих более адресных программ остается 20%,

- для Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области снижен максимальный размер кредита — с 12 млн рублей до 6 млн, как у остальных регионов,

- льготный кредит можно взять только один раз, уже взятый тоже считается (есть исключения для семейной ипотеки).

Эксперты в связи с этим ожидают некоторого ажиотажа на рынке новостроек среди желающих вскочить в последний вагон и успеть взять льготную ипотеку на старых условиях. Тем более что застройщики завлекают предновогодними скидками и акциями. Но правительство и этот момент предусмотрело: до 23 декабря надо успеть заключить кредитный договор (а не просто получить одобрение по ипотеке), иначе условия уже могут быть пересмотрены.

ФОКУС НА АРЕНДУ

Одно из последствий выросших ставок — рост спроса на долгосрочную аренду жилья. Многие, кто планировал покупку квартиры, пока отказались от этой идеи и решили поснимать. Как объясняют эксперты, с лета ряды столичных арендаторов пополнились и за счет еще одной категории. Некоторые владельцы жилья решили воспользоваться взлетом спроса на «вторичку» в середине года, чтобы продать имеющуюся старую квартиру и купить по льготной ипотеке новостройку. Вариант логичный, но имеет минус: пока новое жилье не сдано и там не сделан ремонт, приходится что-то снимать.

В ноябре на фоне этой ситуации даже заговорили о дефиците съемного жилья в Москве. Арендная плата, соответственно, не могла не вырасти. В сравнении с началом года, к ноябрю аренда однушки в столице, по данным аналитиков Домклик, подорожала практически на треть, двушки — на 85%, трешки — на 51%.

ЧТО ДАЛЬШЕ

Заметим сразу: ура-прогнозов, что вот прямо после Нового года в столице что-то резко подешевеет, пока не слышно. Эксперты занудно рассказывают, что, возможно, цены, наконец, стабилизируются, — то есть не будут расти прежними темпами, а может, и вообще не будут расти.

По прогнозу главы аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru) Олега Репченко, на столичном вторичном рынке в 2024 году квартиры могут подешеветь в среднем на 10% и более — но не в первые месяцы года. Даже если высокие ставки ЦБ и дорогая ипотека — это надолго, продавцам требуется время на осознание ситуации. Осознание это придет, скорее всего, не раньше середины весны, а то и начала лета.

На первичном рынке можно будет рассчитывать на скидки, но существенного проседания цен эксперты не ждут — несмотря на новые ограничения для льготной ипотеки.

Вот вам еще несколько цифр от аналитиков Домклик. Средний размер ипотечного кредита за январь-ноябрь 2023 года составил: для Москвы — 6,8 млн рублей (а средний ежемесячный платеж — 58,1 тыс. руб.), для Московской области — 5,9 млн рублей (средний ежемесячный платеж — 50,2 тыс. руб.).

Это — к рассуждениям о том, а кто же теперь будет что-то покупать в столичном регионе при новом потолке для льготной ипотеки в 6 млн рублей. Даем подсказку: никто не отменял альтернативные сделки, когда старая квартира продается, а взамен покупается новая — нередко как раз в новостройке, по льготной программе. Такие сделки и раньше составляли значительную часть рынка. И для них не так уж важен размер первоначального взноса (в этом качестве выступают деньги от продажи старой квартиры). Да и потолок кредита — тоже, ведь он берется только на «доплату» — то есть, по меркам московского рынка, относительно небольшую сумму. Важнее будет ситуация на вторичном рынке — и возможность продать старое жилье за приемлемую цену.

Тем же, кто теперь вообще не понимает, на каких условиях сможет получить ипотеку на столичное жилье, напоминаем про ноу-хау: через Домклик можно подать единую заявку на все программы Сбера — и вы получите решение сразу по всем доступным вам жилищным кредитам этого банка со всеми их параметрами. Заявка не подразумевает, что вы обязаны потом взять кредит. Можно просто оценить свои возможности и перспективы — и принять решение.

Елена МАКСИМОВА

https://www.msk.kp.ru/daily/27597/4869084/