Снижение доступности жилья стимулировало на рынке аренды новую волну спроса со стороны потенциальных покупателей, решивших пока отложить сделки. Снимать жилье для многих сейчас выгоднее, чем выплачивать кредит за покупку собственного. Это уже привело к резкому росту арендных ставок.

Рынок долгосрочной аренды переживает бум. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», по итогам октября на рынках крупных городов страны было доступно на 28,1% меньше квартир в аренду, чем годом ранее. В «Инком-Недвижимости» отмечают, что с начала 2023 года количество доступных лотов в Москве сократилось на 66%, называя существующую экспозицию минимальной за последние 30 лет. Причина сводится к активному спросу: высокий сезон в этом году стартовал раньше обычного, еще в июле, и сохранялся как минимум до конца октября. «Сейчас рынок аренды в сложной ситуации: с одной стороны, из-за стагнации ставок в прошлом году часть тех, кто сдавал свои квартиры в аренду, продали их на волне высокого спроса и роста цен, с другой — из-за снижения доступности ипотеки часть россиян отложили покупку и предпочли арендовать жилье»,— объясняет директор департамента «Этажей» Ольга Павлинова. Она добавляет, что в первую очередь с рынка выбыли все наиболее ликвидные варианты — это привело к существенному изменению средней ставки аренды.

Квартирный ажиотаж

На ограниченное число доступных вариантов указывают и сократившиеся сроки экспозиции. Так, в старых границах Москвы, согласно подсчетам «Яндекс Аренды», в июне—октябре квартиры дешевле 40 тыс. руб. в месяц сдавались в среднем на 27% быстрее, чем в аналогичный период годом ранее,— за восемь дней. В бюджете 40–60 тыс. руб. сокращение составило 31%, до десяти дней. Лоты за 60–80 тыс. руб. находили жильцов на 40% быстрее, чем годом ранее, в среднем за десять дней. За 80–100 тыс. руб. сдавались за 13 дней, на 38% быстрее. В бюджете 100–120 тыс. руб. средний срок экспозиции тоже оказался небольшим — 11 дней, на 58% быстрее, чем годом ранее.

Бюджетные квартиры — до 40 тыс. руб., по оценкам «Яндекс Аренды», быстрее всего сдавались в районах Южнопортовый, Сокол и Капотня, где на поиск жильцов уходит в среднем шесть дней. За семь-десять дней удается найти жильцов в квартирах за 40–60 тыс. руб. в месяц в Бирюлево Западном, Нижегородском районе и Филевском парке. Около восьми дней уходит на сдачу жилья за 60–80 тыс. руб. в месяц в Печатниках, Южном Бутово и Южном Тушино. Всего за пять дней недвижимость за 80–100 тыс. руб. в месяц удается сдать в Останкинском районе. В Новой Москве квартиры в июне—октябре сдавались в среднем за 12 дней — это на 8% быстрее, чем годом ранее.

Тенденция прослеживается не только в Москве. В Санкт-Петербурге, по подсчетам «Яндекс Аренды», срок экспозиции в июне—октябре составил в среднем 12 дней, сократившись на 40% год к году. Сдать квартиры в бюджетах до 30 тыс. руб. и 30–60 тыс. руб. можно в среднем за восемь дней. За год значения сократились на 38% и 31% соответственно. Средняя экспозиция лотов за 60–90 тыс. руб. в месяц сократилась в среднем на 31%, до 17 суток. В сегменте до 90 тыс. руб. жильцы находятся в среднем за 16 дней, на 65% быстрее, чем годом ранее.

Арендные выгоды

Ажиотажный спрос и растущие цены — следствие не только естественной внутренней миграции и возвращения из-за рубежа части россиян, но и снижения общей доступности покупки жилья. Причина — как в опережающем росте цен в последние несколько лет, так и в сокращении в моменте доступности кредитования. Вторичное жилье в Москве, согласно ЦИАН, за год подорожало в среднем на 4%, до 316 тыс. руб. за кв. м, цена новостроек выросла на 7%, до 342,7 тыс. руб. за кв. м. Средняя ипотечная ставка, по данным ЦБ, на начало октября составила 7,92% против 6,71% годом ранее.

Как отмечают в ЦИАН, в условиях роста ставок по ипотеке на вторичном рынке часть тех, кто планировал покупать готовое жилье, вышли на рынок аренды. По подсчетам аналитиков, аренда жилья в среднем по городам-миллионникам может обходиться примерно вдвое дешевле платежа по ипотеке на вторичном рынке с новыми условиями при ставке ЦБ 15% годовых. Разница с платежами по ипотеке на новостройку будет не столь велика. По данным ЦИАН, в этом случае аренда может быть дешевле всего на 5 тыс. руб., так как ставка по льготной ипотеке 8% значительно ниже рыночных условий.

В «Дом.РФ» со ссылкой на совместные с ВЦИОМом опросы отмечают, что каждая пятая семья рассматривает аренду жилья как долгосрочное решение жилищного вопроса. «Причины — произошедший рост стоимости жилья, с одной стороны, и относительно стабильный размер арендной платы из-за роста предложения — с другой»,— поясняет директор по развитию арендного жилья «Дом.РФ» Вероника Янушкевич. По оценкам «Дом.РФ», в среднем по стране на аренду жилья у семьи из двух человек уходит около 19% месячных доходов. Аналогичный показатель по ипотеке для квартир на первичном рынке — 22%, на вторичном — 24%. В Москве, по данным «Дом.РФ», расходы на аренду у семьи из двух человек займут 24% доходов в месяц, платеж по ипотеке за новостройку — 28%, а платеж за квартиру на вторичном рынке — 44% от доходов.

По данным ЦИАН, наименее выгодно становиться собственником новостройки в Казани, где аренда может быть дешевле платежа по ипотеке на 71%, или примерно 20 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге разрыв оценивается в 39%, или 15 тыс. руб., в Краснодаре — в 38%, или 10 тыс. руб., в Москве — 34%, или 22 тыс. руб. Как отмечают в ЦИАН, эти города — лидеры по уровню цен на новостройки, а по уровню ставок аренды Казань и Краснодар находятся лишь в середине списка миллионников, тогда как Москва и Санкт-Петербург — в верхних строчках рейтинга. Для Казани и Краснодара также остро стоит проблема нехватки лимита по льготной ипотеке, добавляют в ЦИАН.

В Челябинске, Уфе, Красноярске, Нижнем Новгороде, Омске и Воронеже, по данным аналитиков, платеж по ипотеке менее чем на 3 тыс. руб. превышает среднюю ставку аренды. А в Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске и Волгограде ежемесячный платеж по ипотеке ниже, чем средняя ставка аренды, на 0,5–2,7 тыс. руб.

Ценовой перегрев

Но вполне вероятно, что ситуация еще может скорректироваться. Высокий спрос и вымывание с рынка бюджетного предложения закономерно привели к заметному увеличению средней стоимости аренды. Так, в Москве, по данным ЦИАН, снять однокомнатную квартиру в начале ноября можно было в среднем за 54 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную — за 101,6 тыс. руб. Год к году эти значения увеличились на 19% и 39% соответственно. В Санкт-Петербурге аренда однокомнатных квартир за год стала дороже в среднем на 21%, до 36,2 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные варианты подорожали на 18%, до 56,6 тыс. руб. в месяц.

Аналогичная динамика прослеживается во всех городах-миллионниках. Лидером по годовому увеличению средних цен стал Челябинск. В ноябре однокомнатные квартиры в этом городе стоили в среднем 20,7 тыс. руб. в месяц. Это на 46% выше показателя ноября прошлого года. В Нижнем Новгороде динамика составила 42%, до 29,3 тыс. руб. в месяц. В Екатеринбурге — 35%, до 29,5 тыс. руб. в месяц. Впрочем, выраженный рост цен на относительно небольших региональных рынках нередко обусловлен преимущественно изменениями в структуре экспозиции в условиях ограниченного предложения.

Сейчас главная интрига для рынка долгосрочной аренды — стоит ли ждать сезонного восстановления экспозиции и снижения средних ставок. Традиционно к концу осени собственники квартир становятся более сговорчивыми, соглашаясь снижать цены для привлечения новых жильцов на 5–10%, замечают в «Инком–Недвижимости». Но аналитики не скрывают, что в этом году подобный эффект немного задержался из-за заметного дефицита предложения.

Александра Мерцалова, "Дом". Приложение №218 от 23.11.2023, стр. 1

https://www.kommersant.ru/doc/6351464