Московский рынок жилья летом и в начале осени резко оживился из-за опасений покупателей относительно дальнейшего повышения ключевой ставки Банком России, но уже в ближайшее время ажиотаж спадет и произойдет охлаждение, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Бодрые новостройки

На первичном рынке столицы с июня наблюдалось увеличение спроса – в сентябре он вернулся к показателям 2021 года, рассказала руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина.

В первую очередь активизация спроса была связана с повышением ключевой ставки Банком России. Те, кто планировал приобретение жилья в ипотеку в перспективе, приняли решение о покупке раньше из опасения дальнейшего ужесточения кредитной политики, объяснил директор направления "Новостройки" агентства "Инком-недвижимость" Валерий Кочетков.

Основная доля выдач ипотечных кредитов в Москве и области сейчас приходится на льготную ипотеку, в рамках которой люди приобретают как раз жилье в новостройках, отметили в пресс-службе банка ВТБ. Если в июле на льготную ипотеку в этом регионе приходилось 48% от общего количества сделок, то по итогам сентября – уже 60%. В основном люди обращались за семейной ипотекой и ипотекой с господдержкой, на которые по итогам января-сентября в совокупности пришлось около 91% от общего количества льготных сделок, привели данные в банке.

Также факторами, способствовавшими росту активности покупателей на рынке новостроек, стали отложенный спрос из-за политической ситуации, невозможность осуществлять крупные покупки за пределами страны и, как следствие, приобретение недвижимости как самого консервативного и надежного способа сохранения и прироста капитала, объяснила Абайдулина.

"Так что покупатель последних месяцев – это человек, старающийся успеть в последний вагон уходящего поезда с более низкими ипотечными ставками, зачастую вынужденный принимать решения, вызванные не взвешенным расчетом, а эмоциями и паникой. Как итог – рост числа расторжений по сделкам", – констатировала руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании "Главстрой" Елизавета Родина.

Одновременно с ростом спроса на рынке новостроек Москвы наблюдалось и сокращение объемов предложения, отметила она. Если с конца 2022 года этот показатель стабильно держался на уровне 2,4 миллиона квадратных метров, то по итогам сентября 2023 года он сократился до 2,2 миллиона (снижение почти на 10%). Число лотов в реализации в сентябре 2023 года, по данным сервиса bnMAP.pro, сократилось по сравнению с сентябрем прошлого года на 5% – до 47,5 тысячи.

Все эти процессы сказались и на динамике цен. Средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы в сентябре составляла 440,8 тысячи рублей, что, по подсчетам сервиса, почти на 10% больше, чем год назад.

"В результате сейчас стоимость жилья на первичном рынке сильно оторвалась от цен на "вторичке", где никаких льготных ипотечных программ нет и не было: сегодня новостройки дороже вторичного жилья на 20-30% и более, если говорить не о старых хрущевках, а о свежих домах сопоставимого качества", – отметил тенденцию руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" Олег Репченко.

Популярная "вторичка"

Что же касается московского вторичного жилья, то и тут летом произошла активизация спроса покупателей, которая продолжалась весь третий квартал, отметил риелтор Евгений Коноплев. Как и в сегменте новостроек, спрос был подогрет увеличением ключевой ставки.

"Быстрее, быстрее, скоро калитка закроется" – именно такой была психология покупателей", – объяснил риелтор.

Одновременно с этим объем предложения на рынке существенно уменьшился. По данным "Авито Недвижимости", в годовом выражении показатель снизился на 19%. При этом наибольшее сокращение пришлось на третий квартал, когда объем предложения к предыдущем кварталу упал на 15%.

В результате в сентябре 2023 года в продаже на московском рынке находилось только 38,6 тысячи объектов, привел цифры управляющий директор сети агентства недвижимости "Миэль" Александр Москатов.

"Часть квартир была продана, а часть ушла с рынка продаж на рынок аренды, который в сентябре тоже показал достаточно мощный рост", – объяснил сокращение числа лотов в продаже владелец агентства недвижимости "Вишня" Сергей Вишняков (владелец агентства недвижимости "Вишня").

По словам Москатова, на фоне оживления вторичного рынка летом и в третьем квартале 2023 года вновь фиксировался рост цен, которые замерли с мая 2022 года. В основном он наблюдался с июня – сначала по 1% в месяц, а в августе и сентябре – уже по 2%.
В результате сейчас метр жилья на "вторичке" в среднем стоит 264,8 тысячи рублей, привел данные Репченко.

"В начале года мы фиксировали скидки от продавцов на 6-8%, второй квартал – 5-6%, сейчас выросла доля объектов, которые уходят без скидок, сегодня средняя скидка около 3%", – обрисовал ситуацию с дисконтами Москатов.

Из заметных трендов на этом рынке Коноплев выделяет возврат привычки продавцов недвижимости оглядываться на цену доллара. Он связывает это явление с тем, что многие люди, продающие жилье, выводят деньги от его реализации за границу.

"Последние пару десятков лет и риелторы, и вся реальность твердили продавцам недвижимости: "Забудьте вы это наследие 90-х, мы теперь живем и работаем в рублевой зоне, какая вам разница, как меняется цена вашей квартиры в долларах". Но сегодня фразы: "Давайте скорее корректировать цену и быстрее продавать, пока доллар не подорожал еще сильнее" или наоборот "Повышайте цену, я лучше снижу перспективы продажи, чем соглашусь менять квартиру на такое количество долларов" слышит регулярно каждый активно работающий риелтор", – резюмировал он.

Из потенциально возможных трендов Москатов назвал возможность оттока части спроса – около 10-20% – со вторичного рынка на новостройки в ближайшие два-три месяца по причине текущей разбалансировки процентных ставок.

Однако, по мнению руководителя отдела ипотечного кредитования "Гранель" Татьяны Боевой, владельцы вторичного жилья все равно не будут торопиться с продажей и снижать цены. Они дождутся, когда ипотечные ставки начнут уменьшаться.

Эту мысль поддержала руководитель агентства недвижимости "Pro Обмен", вице-президент "Гильдии риелторов Москвы" Екатерина Никитина, поделившись наблюдениями, что на фоне сильного снижения объема предложения хорошие лоты на вторичном рынке вымываются, их остается все меньше и меньше. То есть просто не будет на что снижать цены, так как хорошие варианты моментально разлетаются, пояснила она.

Рынок остынет

Несмотря на временный всплеск активности, в скором времени повышение ключевой ставки Банком России и сокращение льготных программ ипотеки приведут к охлаждению московского рынка недвижимости, считает президент AREA Денис Попов.

С этом соглашается и Родина, высказывая предположение, что к концу осени активность покупателей сократится, так как за ажиотажным спросом, обусловленным планомерным повышением ключевой ставки и как следствие – рыночных ипотечных ставок, последует период охлаждения покупательской активности.

Вместе с тем снижения цен, как на новостройки, так и на "вторичку", ожидать не стоит – они будут расти как минимум на величину инфляции, резюмировал Кочетков.

Анна Смирнова, Обозреватель РИА Недвижимость

https://realty.ria.ru/20231010/rynok-1901548966.html