Рынок недвижимости в некоторых регионах России перегрелся из-за широкого использования льготных ипотечных программ, о чем свидетельствует большой разрыв цен между новостройками и вторичным жильем, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке, рассказали РИА Недвижимость эксперты.

Ранее глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор видит признаки перегрева на рынке ипотеки и его беспокоит качество кредитов и их влияние на рынок жилья.

Разрыв в ценах

В целом сложившаяся сейчас ситуация – итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков.

"Искусственное снижение ставок еще в ковидный кризис привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажному росту цен и образованию пузыря", – объяснил руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко.

Один из признаков перегрева рынка – это опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по сравнению со "вторичкой" из-за того, что льготная ипотека выдается именно на покупку жилья в новостройках, отметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич.

А ведь долгое время новостройки в разных городах России были дешевле вторичного жилья, в частности из-за локации, так как строились в полях, а "вторичка" располагалась в развитых районах, напомнила вице-президент фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.

Сейчас же, по оценкам аналитического центра "Домклик", новостройки в городах-миллионниках России более чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилье – 133,5 тысячи рублей против 94,9 тысячи рублей за квадратный метр.

Как показало исследование "Домклик", минимальное различие в цене на новостройки и "вторичку" летом текущего года наблюдалось в Москве (1,9%). За столицей следовали Московская область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская (19,3%) и Воронежская области (20,8%). Наибольший разрыв в ценах был в Свердловской области (49%) и Пермском крае (55%).

"Из-за существенной разницы в процентных ставках по льготным и собственным ипотечным программам, особенно после повышения ключевой ставки, спрос сдвинулся в пользу новостроек, и цены на них растут рекордными темпами. Часто в цену зашивается субсидия по процентной ставке. В итоге образуется существенный разрыв цен между первичным и вторичным рынками недвижимости", – объяснил Костюкевич (Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка).

Также эксперт обратил внимание на то, что квартира в строящемся доме, которая покупается по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% от стоимости.

"Так что у нас впервые на рынке наблюдается эффект мерседеса, когда новый автомобиль терял на выезде из салона 10% своей цены. Вот так сейчас и с квартирами в новостройках: сразу после покупки продать их на вторичном рынке без дисконта нельзя. Это нездоровая ситуация", – констатировал старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов.

Существенная диспропорция цен между вторичным и первичным жильем приводит к дополнительным рискам у заемщика, так как в случае у него проблем продать недвижимость и закрыть кредит может не получиться, останется непогашенной часть долга, добавил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

По его словам, это потенциально негативно влияет на стабильность банковской системы, что и беспокоит Банк России.
Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина в пресс-центре Банка России в Москве - РИА Новости, 1920, 29.09.2023
ЦБ РФ видит признаки перегрева на рынке ипотеки

Аренда отстает

Еще один признак перегрева рынка недвижимости – это диспропорция в соотношении арендных платежей и цены аналогичной квартиры в некоторых регионах России, что сильно увеличивает срок окупаемости сдаваемого жилья, отметил Смирнов.

С ним согласилась Полиди. Она добавила, что если цена аренды не растет и даже снижается, а цена покупки жилья растет, то это говорит о проблемах. "Два эти показателя не должны быть разнонаправленными", – подчеркнула эксперт.

Если в 2018 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 6,5 миллиона рублей, то сдавалась такая квартира за 32 тысячи рублей. Разделив первый показатель на второй, можно вычислить срок окупаемости объекта. Так, он составлял 203 месяца, привел пример Смирнов, добавив, что нормой считаются - 200-220 месяцев.

Сейчас в Москве этот срок увеличился до 280-340 месяцев. То есть Москва перегрета по этому показателю на 20-25%, констатировал Смирнов. Наиболее переоценен, по его словам, старый фонд в центральных районах Москвы.

"В Санкт-Петербурге и Казани в фонде, построенном с 2010 года до 2020-го, соотношение ставок и цены объектов составляет 300-350 месяцев. То есть Санкт-Петербург и Казань переоценены сегодня, на мой взгляд, на 30-40%", – добавил Смирнов.

Мрачные перспективы

Эксперты довольно мрачно оценивают будущее российского рынка недвижимости из-за нынешних диспропорций.

Переток клиентов из вторичного сектора в сегмент новостроек продолжится, так как из-за роста ключевой ставки процент по жилищным кредитам на "вторичку" уже находится на заградительных значениях, высказал опасение директор направления "Новостройки" агентства "Инком-Недвижимость" Валерий Кочетков.

По его словам, несмотря на рост цен, покупатели продолжат интересоваться именно новостройками, поскольку для многих из них основным является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке. Кроме того, для покупки люди будут чаще использовать такие инструменты, как трейд-ин и рассрочка платежа.

"Глобально этот ценовой дисбаланс на рынке жилья может создать серьезные проблемы для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране", – предупредил Репченко (Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости").

Выдавая ипотеку на квартиры в новостройках, которые стоят дороже, чем "вторичка", банки получают себе на баланс переоцененные залоги. Если ипотечный заемщик по каким-то причинам не сможет платить по кредиту, банк должен будет продать его квартиру и таким образом вернуть кредит. Но если новостройки на 20-30-40% дороже квартир на "вторичке", а первоначальный взнос составляет 20%, то банк может реализовать такую квартиру на вторичном рынке только себе в убыток, объяснил он.

Эксперты надеются на активные меры Банка России – по их мнению, только регулятор может как-то снизить напряжение на рынке.

"На сегодня решение – ужесточение норм субсидирования и банковского резервирования. На очереди пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности, возможное введение поддержки приобретения вторичного жилья. Но здесь важно именно модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением, а не только снизить доступность ипотечного кредита, что может произойти при использовании только запретительных мер", – объяснил Александр Цыганов (Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России).

Ситуация с арендой, по словам Полиди, тоже является тревожным фактором для дальнейшего развития рынка недвижимости в России.

"Представьте, что цены на жилье растут, ипотечный платеж растет, и в какой-то момент снять квартиру в этом же доме можно в два раза дешевле, чем платить ипотеку, или в три, или в пять. Разве это не может повлиять на предпочтения граждан арендовать вместо приобретения? И, наоборот, будет ли привлекательным покупать жилье, если его сдача в аренду не позволяет оплатить и половину ипотечного платежа? Получается, что рано или поздно как потребительский, так и инвестиционный спрос на покупку должен сократиться", – заключила она.

Анна Смирнова, Обозреватель РИА Недвижимость

https://realty.ria.ru/20231009/nedvizhimost-1901001348.html