Человек, который владеет долей в квартире, наделен всеми правами и обязанностями, которые есть у собственника любого отдельного жилья. Тем не менее, существуют ситуации, в которых он будет зависеть от "милости" других собственников. Сайт "РИА Недвижимость" узнал у экспертов, в каких ситуациях не получится обойтись без согласия всех владельцев, и что будет, если их волю проигнорировать.

Не пущу!

Если человек, владеющий долей в квартире, хочет сдать ее в аренду, то сделать это в принципе можно (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), но только с согласия других собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

"В данном случае работают общие нормы гражданского права по совместной собственности: распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников", – объясняет руководитель практики "Недвижимость и Строительство" юридической компании "Деловой Дом" Никита Поляков.

Добиться такого согласия на практике не всегда возможно, ведь отношения между собственниками бывают достаточно напряженные, да и жить с чужими людьми хочется далеко не всем. Кроме того, доля чаще всего не равна отдельной комнате, а выделить ее в натуре практически невозможно, так как для этого она должна иметь отдельные выход и санузел.

Владельцы доли могут определить порядок пользования объектом недвижимости (закрепив его соглашением между собственниками), но достичь такого согласия удается крайне редко, констатируют юристы.

В результате некоторые владельцы доли, не заручившись согласием других собственников, просто пускают в квартиру арендаторов. Но это чревато тем, что другие владельцы будут постоянно вызывать полицию, которая с легкостью выдворит из квартиры нанимателя, не имеющего на руках договора найма, как постороннее лицо, предостерегает адвокат, руководитель практики разрешения споров "Центрюрсервис" Екатерина Тютюнникова.

Если же соответствующий договор с нанимателем был все же заключен, но другие собственники не давали свое согласие на его въезд в квартиру, они могут обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя (ст. 166 ГК РФ), отмечает член Ассоциации юристов России Марина Софонова.

Но даже если получить согласие все же удалось, не стоит верить владельцам других долей на слово, предупреждает собеседница агентства. Ведь впоследствии они могут отречься от своих слов и также оспорить договор найма в суде. Поэтому следует получить от сособственников письменное согласие, а еще лучше заверить его у нотариуса, дает рекомендацию юрист.

Только дети

Потребуется согласие других собственников и в том случае, если владелец доли захочет зарегистрировать в квартире совершеннолетнего человека, предупреждает Тютюнникова. В противном случае с регистрацией ничего не выйдет. Причем это касается даже близких родственников владельца доли – жены, мужа, родителей.

Правда можно без проблем зарегистрировать на своей жилплощади собственного несовершеннолетнего ребенка до 14 лет, но для этого нужно и самому иметь регистрацию по этому адресу. В этом случае никаких ограничений не существует, констатирует Тютюнникова, ведь по закону до 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован исключительно по месту проживания матери или отца.

А вот ребенка старше 14 лет без разрешения совладельцев квартиры зарегистрировать уже не выйдет, по отношению к нему будут действовать все те же правила, что и к совершеннолетним.

Сообщаю вам

Для того чтобы продать свою долю в квартире, обязательное согласие других собственников не понадобится, но совсем без их участия тоже не обойтись. Ведь их надо будет заблаговременно уведомить (со ст. 246 ГК РФ) о том, что доля выставляется на продажу, и предложить выкупить ее за определенную цену, так как у них имеется преимущественное право покупки, объясняет Поляков.

Оптимальным вариантом будет получить от других собственников нотариально заверенный отказ от приобретения доли. Но если сделать это не удастся, то достаточно будет своевременного уведомления.

"Порядок следующий: направляется уведомление, в течение 1 месяца ожидается ответ, если ответа нет или он отрицательный, то появляется право реализовать долю третьим лицам. Если же собственники все-таки выразили согласие на реализацию права преимущественного выкупа – им и обязаны продать долю", – описывает процесс юрист.

Если не уведомить других собственников, то в течение трех месяцев они могут оспорить сделку по продаже квартиры в суде и требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Уведомление надо направлять заказным письмом с распиской о вручении, обращает внимание Сафонова. Срок отсчитывается со следующего дня после получения уведомления. Если же другие собственники откажутся принимать письмо, то почтальон зафиксирует этот факт, и это будет достаточным подтверждением соблюдения преимущественных прав других собственников.

Сложнее дело обстоит в том случае, если извещение возвращается отправителю с пометкой "адресат не проживает по указанному адресу". В такой ситуации оно считается недоставленным, и, значит, другой собственник остается неуведомленным.

В этом случае, по словам Сафоновой, придется подтвердить, что сообщение о продаже было направлено по последнему известному адресу, предоставив доказательства в виде справки, к примеру, из местной администрации о невозможности определить местонахождение других собственников.

Плачу за свое

Не обойтись без взаимодействия с другими собственниками квартиры и в том случае, когда речь идет об оплате коммунальных услуг. Ведь каждый владелец должен платить за услуги ЖКХ пропорционально принадлежащей ему доле (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). Даже если собственник доли не проживает в этой квартире, он обязан оплачивать содержание жилого помещения и капитальный ремонт, а также отопление.

Если кто-то из владельцев не платит за "коммуналку", то за него зачастую приходится расплачиваться другим собственникам. Затем они могут взыскать с неплательщика эти деньги через суд, предоставив в качестве доказательства квитанции об оплате, чеки, подтверждающие оплату коммунальных платежей, выписку из домовой книги и т.п. Такие суды, по словам экспертов, почти всегда завершаются в пользу добросовестных плательщиков, но требуют времени и нервов.

Столкнувшись с подобной ситуацией, люди часто хотят разделить лицевые счета, чтобы платить в дальнейшем только за себя и не зависеть от других собственников. Сделать это можно, но владельцам долей придется договариваться между собой.

"Стандартно лицевой счет заводится на одного из собственников и оплату производит только он. Так что владельцам долей надо будет подписать соглашения о разделе счетов и определения порядка оплаты расходов пропорционально долям", – объясняет Поляков.

С этим соглашением нужно обратиться в управляющую компанию, которая в течение месяца разделит счета и начнет предоставлять квитанции об оплате каждому сособственнику отдельно, пропорционально его доле в квартире.

Если же достичь договоренности со всеми собственниками не удастся, придется обращаться в суд. Для этого нужно подать иск к управляющей компании о выдаче отдельного платежного документа, говорят юристы.

После того, как лицевые счета разделят, каждый собственник будет оплачивать только свою долю в содержании жилья, его текущем и капитальном ремонте, а также платить за коммунальные ресурсы, необходимые для поддержания общего имущества. Оплата же воды, электричества и газа будет начисляться исходя из пропорции, прописанной в соглашении между собственниками или определенной решением суда.

Анна Смирнова, обозреватель РИА Недвижимость

https://realty.ria.ru/20230802/dolya-1887754702.html