На подмосковном рынке загородного жилья нарастает дисбаланс. Спрос на качественные лоты по достойной цене на фоне пандемии и закрытия границ ЕС вырос. А вот с предложением — беда. Своими силами строить дом из-за дорожающих стройматериалов и дефицита квалифицированных каменщиков и кровельщиков накладно, а покупать особо нечего. Продаются в основном или морально устаревшие дома-«развалюхи», или коттеджи в элитных поселках. «Золотая середина» отсутствует напрочь. Куда пойдут цены на «дачный домик» во втором полугодии, выяснил «МК».

В начале лета загородное жилье в Московской области снова подорожало. «Сегодня дачи покупают для отдыха, как альтернативу ставшим менее доступными зарубежным поездкам. А всесезонные загородные дома — как альтернативу невероятно подорожавшим городским квартирам. Поэтому с прошлого лета дома в целом подорожали на 15%», — сообщил «МК» гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Спрос также серьезно простимулировали страхи перед пандемией, когда вводился режим самоизоляции, ипотечные программы под строительство ИЖС и усталость от СВО. Не секрет, что люди устали от «телека» с тревожными новостями и мечтают «просто посидеть» на своей земле в тишине, на природе. Кроме этого популярность дачной жизни выросла благодаря развитию транспортной инфраструктуры (метро вышло за границы МКАД, развиваются МЦД). К тому же многие горожане получили возможность работать удаленно.

«В любом загородном сегменте наблюдается дефицит новых проектов. Очень много морально устаревших домов, которые были построены в начале 2000-х годов, которые уже не отвечают нынешним потребностям покупателя», — отметила руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева.

На фоне дефицита предложения покупатели стали быстрее принимать решения о покупке. По словам аналитиков, раньше люди долго, порой несколько сезонов, рассматривали различные варианты. Сегодня процесс ускорился, время от поиска объекта до покупки сократилось.

Сейчас, по мнению начальника отдела направления «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяны Максимовой, покупателям интересны два вида загородной недвижимости. Во-первых, участки без подряда как надежный источник сохранения денег. Тем более расходов по содержанию минимум, только налог на недвижимость раз в год. Во-вторых, готовые дома в современном стиле: их можно купить, привлекая ипотечное кредитование (сейчас привлекательные ставки для молодежи, для IT-специалистов, можно использовать материнский капитал), и сразу наслаждаться загородной жизнью.

По-прежнему есть большой запрос на дешевые дачные участки с домами под снос. У покупателей вызывают интерес средние по размеру, 80–150 кв. м, дома с небольшими, 6–10 соток, участками, говорит Луценко. По его мнению, большие строения с огромными земельными наделами привлекают потребителей все меньше, так как стоят дороже, требуют больше эксплуатационных и коммунальных расходов. Четко прослеживается тренд на рациональность и функциональность покупок.

Как и прежде, востребованы дома с уже подключенным электричеством, газом и проведенным водоснабжением. «У покупателей в приоритете комфорт. Люди в первую очередь оценивают время в дороге до будущей дачи. Желательно, чтобы в коттеджном поселке была развита социальная инфраструктура: детские площадки, небольшие магазины, аптеки», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. С ее слов, в начале лета подорожали дачи старой формации, на участках 6–12 соток, пригодные для жизни в разное время года. Наиболее популярный у покупателей вариант по-прежнему двухэтажный дом в коттеджном поселке, площадью 135 кв. м с двумя спальнями и кухней-гостиной. Стоимость таких вариантов в среднем составляет 7–10 млн руб.

Большинство покупателей предпочитают каменные дома (кирпич, пенобетон, газобетон), среди деревянных вне конкуренции клееный брус, сообщила Максимова. По оценке Ассоциации деревянного домостроения, дома из клееного бруса продаются на уровне 60–65 тыс. руб. за 1 кв. м, а каркасные дома — 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м. Несмотря на повышение в начале июня цен на пиломатериалы, в течение первого месяца лета стоимость домов из дерева немного снизилась, а из кирпича — напротив, выросла.

Самые дорогие направления — Рублевка, Новая Рига, Киевка. Так, на Рублевке самый дешевый дом 146 кв. м без отделки, на 2 сотках земли, продается за 9,6 млн. При этом Новая Рига из-за пробок продолжает терять высокий статус. К примеру, раньше из элитного поселка «Кембридж» дорога до Москвы занимала 30 минут, а сегодня на этот путь надо порой потратить уже 2 часа.

Самые дешевые дома продаются на востоке области (Новорязанское, Егорьевское, Горьковское, Носовихинское шоссе). Так, на егорьевском направлении за двухэтажный 180–метровый дом без отделки с 13 сотками просят 4,4 млн руб.

«Любой рейтинг сегодня нельзя назвать объективным», — полагает гендиректор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева. По ее оценке, цивилизованный рынок загородной недвижимости в Подмосковье только начинает формироваться. На нем пока представлены только дорогой и самый дешевый сегменты. Нет середины, позволяющей создать сегмент массового спроса.

На скидки рассчитывать можно, если покупается неликвид, от которого хозяин не может избавиться годами. Или дом с серьезными изъянами — ветхий или с юридическими проблемами. «На пригодные к проживанию дома собственники дают скидки не более 5%. Впрочем, вторичный рынок очень пестрый, и все продавцы — люди разные, каждый со своей индивидуальной жизненной ситуацией, так что бывает всякое», — сообщил Луценко.

Конечно, потенциальных покупателей загородного жилья интересует вопрос — куда этим летом пойдут цены? Мнения аналитиков на сей счет разошлись. По мнению Татьяны Ананьевой, системного снижения цен на объекты загородного рынка ждать не стоит. Но и предпосылок для бурного роста она не видит.

Как считает гендиректор «БЕСТ-Новострой» Виктория Григорьева, в ближайшей перспективе ведущие московские девелоперы выведут на рынок новые качественные загородные проекты. При формировании этого кластера цены, безусловно, пойдут вверх. Тем более что основной неудовлетворенный спрос в данном сегменте как раз у покупателей московской недвижимости, которые ищут альтернативу высотной городской застройке.

По прогнозу Павла Луценко, цены на загородные дома средней площади, пригодные к проживанию, в Подмосковье будут расти в среднем на 10% в год.

Сергей Артемов
https://www.mk.ru/economics/2023/07/10/na-rynke-nedvizhimosti-obrazovalsya-deficit-kachestvennykh-podmoskovnykh-dach.html